Quando una partnership vende proprietà e alcuni dei partner vogliono incassare e altri vogliono reinvestire, può creare complicazioni con uno scambio 1031. Ci sono un paio di ragioni per questo. In primo luogo, ai sensi dell’IRC § 1031 (a)(2) (D), gli interessi di partenariato non sono scambiabili. In secondo luogo, il contribuente che ha venduto la proprietà ceduta deve acquisire la proprietà sostitutiva. Ad esempio, se una partnership vende la proprietà ceduta, quella stessa partnership deve acquistare la proprietà sostitutiva. Se i singoli partner acquistano la proprietà sostitutiva, non sarà uno scambio valido.
Una soluzione comune a questo problema è quello di sciogliere la partnership prima della vendita e distribuire inquilino in interessi comuni nella proprietà ai singoli partner (questo è il “drop”). Quei singoli proprietari poi atto la proprietà al compratore. Alcuni ex partner scambiano i loro interessi (ecco lo “swap”) in proprietà sostitutive, e altri prendono i proventi in contanti e pagano le tasse sul guadagno.
Mentre una goccia e swap è una struttura comune, non è senza rischio fiscale. Per qualificarsi per il trattamento 1031, la proprietà venduta e la proprietà acquistata devono essere state ” detenute per investimento.”Sebbene il codice non includa un periodo di tempo minimo specifico per il quale la proprietà deve essere detenuta, se la proprietà viene acquisita dai singoli partner immediatamente prima della vendita, l’IRS può assumere la posizione che i singoli partner hanno acquisito la proprietà non per scopi di investimento, ma piuttosto per il solo scopo di venderla. Anche se il proprietario originale, la partnership, aveva posseduto la proprietà per molti anni prima del drop and swap, i singoli partner potrebbero non essere in grado di beneficiare del periodo di detenzione precedente della partnership.
Ci sono state diverse sentenze IRS che hanno squalificato gli scambi a causa di trasferimenti avvenuti immediatamente prima o immediatamente dopo uno scambio. Vedere le decisioni sulle entrate 77-337 e le decisioni sulle entrate 75-292. I tribunali, tuttavia, hanno spesso interpretato il requisito della partecipazione in modo più libero e hanno consentito il non riconoscimento del guadagno, anche quando vi è un trasferimento immediatamente prima o dopo uno scambio da o verso un’entità controllata dal contribuente. Vedi Magneson v. Commissario delle entrate interne; Bolker v. Commissario delle entrate interne.
Oltre ad alcuni giurisprudenza favorevole, l’IRS ha deciso a favore del contribuente in sentenze lettera privata 200521002 e 200651030. Entrambe le sentenze di lettere private hanno affrontato un trust testamentario che possedeva beni immobili e faceva regolarmente scambi 1031. Il trust doveva terminare in un certo momento e, secondo il piano di risoluzione del trust, le attività del trust sarebbero state eventualmente detenute in una LLC. Il trust avrebbe dovuto terminare durante il periodo di cambio in due delle sue transazioni e immediatamente dopo il completamento di uno scambio 1031 in una terza transazione. In ogni sentenza, l’IRS ha dichiarato che la cessazione della fiducia e il successivo trasferimento delle proprietà alla LLC non rovinerebbero le transazioni di cambio 1031.
Nonostante queste decisioni positive, l’IRS non ha pubblicato alcuna sentenza che dia agli investitori certezza per quanto riguarda la capacità di rinviare l’imposta in uno scambio se il contribuente utilizza una struttura di goccia e swap.
Inoltre, esistono altri metodi con cui l’IRS può contestare una transazione drop and swap. Ad esempio, i partner che scendono ai proprietari di TIC ma continuano a operare come partnership per le loro allocazioni di profitti e perdite o per i loro negoziati sull’accordo di acquisto possono avere difficoltà a sostenere che gli individui hanno davvero abbandonato la partnership. In questa situazione, l’IRS sarebbe probabilmente trovare che la sostanza della transazione si è verificato a livello di partnership, piuttosto che il livello individuale. Vedi Chase v. Commissario delle entrate interne.
Negli ultimi anni, le autorità fiscali hanno iniziato a prestare attenzione alla transazione drop and swap. Ad esempio, alla fine del 2007, la California Franchise Tax Board (“FTB”) ha emesso un avviso per quanto riguarda il suo esame di scambi di tipo simile che coinvolgono interessi TIC. La comunicazione indicava che la FTB avrebbe esaminato se gli interessi TIC fossero effettivamente interessi di partenariato dissimulati. Sebbene i contribuenti abbiano fatto affidamento sulla procedura delle entrate 2002-22 per strutturare le loro transazioni TIC, la FTB ha dichiarato che le condizioni stabilite nella procedura delle entrate sarebbero considerate requisiti minimi per determinare l’esistenza di una partecipazione TIC in immobili in affitto. Questo avviso serve a ricordare agli investitori che un interesse TIC può essere caratterizzato come un interesse di partnership se la transazione non è strutturata correttamente. Poiché gli interessi del partenariato non sono scambiabili, questo può rovinare uno scambio.
Inoltre, a partire dal 2008, le dichiarazioni dei redditi di partnership includevano due nuove domande nella parte del programma B del modulo 1065. Domanda 13 chiede
“…durante il precedente o corrente anno fiscale, il partenariato distribuito qualsiasi proprietà ricevute in un simile tipo di cambio o contribuito tali beni ad un altro soggetto (diverso da entità interamente controllata dal partenariato per tutto l’anno fiscale)”
Domanda 14 chiede
“In qualsiasi momento durante l’anno fiscale, è iniziata la collaborazione distribuire al partner un affitto in comune o di altro interesse indiviso in collaborazione proprietà?”
L’aggiunta di queste domande è una chiara indicazione che l’IRS sta iniziando a tenere traccia delle transazioni drop e swap.
Un drop and swap è una transazione complicata con una varietà di implicazioni fiscali. Di seguito sono riportati alcuni consigli pratici; tuttavia, gli investitori dovrebbero lavorare a stretto contatto con il loro CPA o avvocato e analizzare tutte le questioni fiscali coinvolte con la loro transazione specifica.
- Abbandonare l’entità il prima possibile prima della chiusura della proprietà ceduta.
- Tenere la proprietà sostitutiva per un periodo di tempo sufficiente prima del trasferimento a qualsiasi entità.
- Mantenere registri adeguati al fine di stabilire la prova dell’intenzione di detenere la proprietà ceduta o sostitutiva per scopi commerciali o di investimento.
- Quando si cade in interessi TIC, seguire come molti dei criteri stabiliti in Rev. Proc. 2002-22 come possibile, vale a dire, condividere gli utili e le spese su base proporzionale.
- Esaminare la giurisprudenza in aggiunta alla procedura delle entrate 2002-22.
- Quando si vende la proprietà ceduta, negoziare e stipulare il contratto di vendita come individui.
- Considera l’implicazione fiscale di alternative, come uno swap and drop.
Revenue Ruling 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Revenue Ruling 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson contro Commissioner of Internal Revenue, 753 F. 2d 1490 (US TC 1985)
Bolker contro Commissioner of Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (febbraio 24, 2005)
PLR 2006-51030 (settembre 19, 2006)
California Franchise Tax Board Avviso 2000 1107 02
Chase v. Commissario di Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
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