Se possiedi una proprietà in affitto plurifamiliare nel sud-ovest degli Stati Uniti, dovresti conoscere RUB (Ratio Utility Billing System). Una grande maggioranza delle proprietà in affitto multi-famiglia in California, Arizona, Nevada e New Mexico sono misurate individualmente per elettrico, ma hanno quello che viene chiamato un metro “master” per l’acqua. L’uso elettrico dell’inquilino è pagato dall’inquilino e l’uso dell’acqua e della fogna per l’intero complesso è in genere a spese del proprietario. Questa spesa può essere piuttosto costosa e mangia nel NOI (net operating income) della proprietà, producendo un effetto negativo sul valore del bene.
La maggior parte degli esperti del settore prevede aumenti prolungati dei prezzi per il consumo di acqua, poiché le aree sopra menzionate stanno attualmente affrontando problemi di siccità e di conservazione dell’acqua a lungo termine. Per mitigare questa spesa, gli investitori esperti hanno in genere ridotto il consumo di acqua attraverso l’installazione di servizi igienici a basso flusso, soffioni a basso flusso e abbellimento con piante indigene o paesaggio desertico nelle aree comuni. Mentre questo aiuta a ridurre i costi, non lo elimina e il proprietario è ancora gravato da una spesa che continua a superare i metodi di riduzione.
Alcuni proprietari si sono spinti fino all’installazione di sub-misurazione su ogni singola unità se l’attuale sistema di tubazioni della proprietà lo consente. Questa sembrerebbe essere la soluzione migliore; ma ancora una volta, questo è fattibile solo se l’attuale sistema di tubazioni della proprietà ti consentirà di apportare queste modifiche. Tutti questi metodi sono utili e saranno frenare il consumo di acqua e il costo ad esso associato; ma purtroppo, tutti questi metodi richiedono anche un investimento di capitale iniziale da parte del proprietario per implementare. A seconda delle dimensioni della vostra proprietà, questa spesa capitale iniziale potrebbe essere significativo—sub-metri può costare ovunque da $200-$400 per unità, escluse le spese di installazione.
Il RUB (Ratio Utility Billing System) utilizza una formula di allocazione che divide la bolletta dell’acqua di una proprietà tra i suoi residenti in base alla metratura, al numero di occupanti o ad altre misure quantitative. Esso consente al proprietario di recuperare una parte sostanziale dei costi di acqua e fogna ripartendo proporzionalmente i costi tra gli inquilini.
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Per implementare SFREGAMENTI, si consiglia a un proprietario di dare avvisi mensili per almeno 6 mesi a tutti gli inquilini sul nuovo programma. Questo darà tempo adeguato per gli inquilini di assorbire le modifiche e capire il nuovo costo associato con la fatturazione. Gli studi hanno dimostrato che la perdita di inquilini sarà minima, e il costo associato con i risparmi del programma supererà eventuali urti di posti vacanti a breve termine. Il proprietario prende quindi una percentuale (in genere dal 10 al 20%) dalla bolletta totale dell’acqua per l’utilizzo dell’area comune e assegna l’importo rimanente agli inquilini. Alcuni proprietari aumentano gradualmente la percentuale per cui gli inquilini sono responsabili per facilitare gli inquilini nel programma su un arco di tempo annuale.
Il programma RUBS è uno strumento utile che elimina l’esborso di capitale e l’elevato costo associato alla sub-misurazione. Se implementato correttamente, il programma ridurrà le spese operative e aumenterà il valore complessivo della vostra proprietà.
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