Si es propietario de una propiedad de alquiler multifamiliar en el suroeste de los Estados Unidos, debe saber sobre RUBS (Sistema de Facturación de Servicios Públicos de Proporción). Una gran mayoría de las propiedades de alquiler multifamiliares en California, Arizona, Nevada y Nuevo México se miden individualmente para electricidad, pero tienen lo que se llama un medidor «maestro» para agua. El uso de electricidad del inquilino es pagado por el inquilino, y el uso de agua y alcantarillado para todo el complejo es típicamente a cargo del propietario. Este gasto puede ser bastante costoso y repercute en el NOI (ingresos netos de explotación) de la propiedad, produciendo un efecto negativo en el valor del activo.
La mayoría de los expertos de la industria prevén aumentos prolongados de los precios del consumo de agua, ya que las zonas mencionadas anteriormente se enfrentan actualmente a problemas de sequía y conservación de agua a largo plazo. Para mitigar este gasto, los inversores inteligentes generalmente han reducido el consumo de agua mediante la instalación de inodoros de bajo flujo, cabezales de ducha de bajo flujo y paisajismo con plantas indígenas o paisajismo desértico en áreas comunes. Si bien esto ayuda a reducir los costos, no los elimina, y el propietario aún está cargado con un gasto que continúa superando los métodos de reducción.
Algunos propietarios han llegado hasta la instalación de submedición en cada unidad individual si el sistema de tuberías actual de la propiedad lo permite. Esta parece ser la mejor solución; pero, una vez más, esto solo es factible si el sistema de tuberías actual de la propiedad le permite realizar estos cambios. Todos estos métodos son útiles y frenarán el consumo de agua y el costo asociado con él; pero desafortunadamente, todos estos métodos también requieren una inversión de capital inicial por parte del propietario para implementarlos. Dependiendo del tamaño de su propiedad, este gasto de capital inicial podría ser significativo: los submetros pueden costar entre $200 y 4 400 por unidad, sin incluir las tarifas de instalación.
El Sistema RUBS (Ratio Utility Billing System) utiliza una fórmula de asignación que divide la factura de agua de una propiedad entre sus residentes en función de los pies cuadrados, el número de ocupantes u otras medidas cuantitativas. Permite al propietario recuperar una parte sustancial de los costos de agua y alcantarillado asignando proporcionalmente los costos entre los inquilinos.
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Para implementar RUBS, se recomienda que el propietario dé avisos mensuales durante al menos 6 meses a todos los inquilinos sobre el nuevo programa. Esto dará tiempo suficiente para que los inquilinos absorban los cambios y comprendan el nuevo costo asociado con la facturación. Los estudios han demostrado que la pérdida de inquilinos será mínima, y el costo asociado con los ahorros del programa superará cualquier aumento de vacantes a corto plazo. A continuación, el propietario toma un porcentaje (típicamente del 10 al 20%) de la factura total de agua para el uso del área común y asigna la cantidad restante a los inquilinos. Algunos propietarios aumentan gradualmente el porcentaje por el que los inquilinos son responsables de facilitar que los inquilinos ingresen al programa durante un período de tiempo anual.
El programa RUBS es una herramienta útil que elimina el desembolso de capital y el alto costo asociado con la submedida. Cuando se implementa correctamente, el programa reducirá los gastos de operación y aumentará el valor total de su propiedad.
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