när ett partnerskap säljer fastigheter och några av partnerna vill ta ut och andra vill återinvestera, kan det skapa komplikationer med en 1031-utbyte. Det finns ett par skäl till detta. För det första är partnerskapsintressen enligt IRC 1031 a.2 d inte utbytbara. För det andra måste skattebetalaren som sålde den avgivna egendomen förvärva ersättningsfastigheten. Till exempel, om ett partnerskap säljer den överlåtna egendomen, måste samma partnerskap köpa ersättningsfastigheten. Om enskilda partners köper ersättningsfastigheten kommer det inte att vara ett giltigt utbyte.
en vanlig lösning på detta problem är att lösa upp partnerskapet före försäljningen och distribuera hyresgästen i gemensamma intressen i fastigheten till de enskilda partnerna (detta är ”drop”). De enskilda ägarna gör sedan fastigheten till köparen. Vissa tidigare partners byter ut sina intressen (här är” swap”) till ersättningsfastigheter, och andra tar kontantintäkterna och betalar skatt på vinsten.
medan en droppe och swap är en gemensam struktur, det är inte utan skatterisk. För att kvalificera sig för 1031 behandling, fastigheten säljs och fastigheten köpt måste ha ”innehas för investeringar.”Även om koden inte innehåller en viss minsta tidsram för vilken egendom måste hållas, om egendom förvärvas av de enskilda partnerna omedelbart före försäljningen, kan IRS ta ställning till att de enskilda partnerna förvärvade fastigheten inte för investeringsändamål, utan snarare för det enda syftet att sälja den. Även om den ursprungliga ägaren, partnerskapet, hade ägt fastigheten i många år före droppen och bytet, kan de enskilda partnerna kanske inte dra nytta av partnerskapets tidigare innehavsperiod.
det har förekommit flera IRS-beslut som har diskvalificerat utbyten på grund av överföringar som inträffade omedelbart före eller omedelbart efter ett utbyte. Se Revenue Domings 77-337 och Revenue dom 75-292. Domstolar har emellertid ofta tolkat innehavskravet mer liberalt och har tillåtit icke-erkännande av vinst, även om det sker en överföring omedelbart före eller efter ett utbyte från eller till ett företag som kontrolleras av skattebetalaren. Se Magneson v. kommissionär för Internal Revenue; Bolker v. kommissionär för Internal Revenue.
förutom någon gynnsam rättspraxis beslutade IRS till förmån för skattebetalaren i privata Brevbeslut 200521002 och 200651030. Båda privata Brevbesluten riktade sig till ett testamentärt förtroende som ägde fastigheter och regelbundet gjorde 1031 utbyten. Förtroendet skulle upphöra vid en viss tidpunkt och enligt trustens uppsägningsplan skulle tillgångarna i förtroendet så småningom hållas i en LLC. Förtroendet förväntades upphöra under utbytesperioden i två av sina transaktioner och omedelbart efter slutförandet av en 1031-utbyte i en tredje transaktion. I varje dom hävdade IRS att uppsägningen av förtroendet och efterföljande överföring av fastigheterna till LLC inte skulle förstöra 1031-växlingstransaktionerna.
trots dessa positiva beslut har IRS inte publicerat några beslut som ger investerare säkerhet om möjligheten att skjuta upp skatt i en utbyte om skattebetalaren använder en drop and swap-struktur.
dessutom finns det andra metoder som IRS kan utmana en droppe och byta transaktion. Till exempel kan partners som faller ner till TIC-ägare men fortsätter att fungera som ett partnerskap för sina vinst-och förlustavdelningar eller för sina köpavtalsförhandlingar ha svårt att argumentera för att individer verkligen släppte sig ur partnerskapet. I denna situation skulle IRS sannolikt finna att transaktionens innehåll inträffade på partnerskapsnivå snarare än på individnivå. Se Chase v. kommissionär för Internal Revenue.
under de senaste åren har skattemyndigheterna börjat uppmärksamma att släppa och byta transaktion. Till exempel, i slutet av 2007, California Franchise Tax Board (”FTB”) utfärdade ett meddelande med avseende på sin granskning av liknande vänliga utbyten som involverar TIC-intressen. Meddelandet visade att FTB skulle undersöka om TIC-intressen faktiskt var förtäckta partnerskapsintressen. Även om skattebetalarna har förlitat sig på Revenue Procedure 2002-22 för att strukturera sina TIC-transaktioner, uppgav FTB att villkoren i Revenue Procedure skulle betraktas som minimikrav för att bestämma förekomsten av ett TIC-intresse för hyresfastigheter. Detta meddelande tjänar till att påminna investerare om att ett TIC-intresse kan karakteriseras som ett partnerskapsintresse om transaktionen inte är korrekt strukturerad. Eftersom partnerskapsintressen inte kan bytas ut kan detta förstöra ett utbyte.
dessutom, från och med 2008, inkluderade Partnerskapsinkomstdeklarationer två nya frågor i Schema B-delen av formulär 1065. Fråga 13 frågar
”…under innevarande eller tidigare beskattningsår distribuerade partnerskapet all egendom som erhållits i en liknande utbyte eller bidrog med sådan egendom till en annan enhet (annan än enheter som helägt av partnerskapet under hela beskattningsåret) ”
fråga 14 frågar
”när som helst under beskattningsåret, delade partnerskapet ut till någon partner ett gemensamt eller annat odelat intresse för partnerskapsfastigheter?”
tillägget av dessa frågor är en tydlig indikation på att IRS börjar spåra drop and swap-transaktioner.
en droppe och byte är en komplicerad transaktion med olika skattekonsekvenser. Nedan följer några praktiska tips; investerare bör dock arbeta nära med sin CPA eller advokat och analysera alla skattefrågor som är involverade i deras specifika transaktion.
- släpp ut enheten så tidigt som möjligt före stängningen av den avlämnade egendomen.
- Håll ersättningsegenskapen tillräckligt länge innan den överförs till någon enhet.
- föra tillräckliga register för att fastställa bevis för avsikt att hålla den avstod eller ersättningsfastigheten för affärs-eller investeringsändamål.
- när du släpper in TIC-intressen, följ så många av kriterierna som anges i rev.Proc. 2002-22 som möjligt, dvs. andel i vinster och kostnader på proportionell basis.
- granska rättspraxis utöver Inkomstförfarandet 2002-22.
- när du säljer den överlåtna egendomen, förhandla och ingå försäljningsavtalet som individer.
- Tänk på skattemässiga konsekvenser av alternativ, till exempel en swap och drop.
inkomster dom 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Revenue dom 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. kommissionär för interna intäkter, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker v. kommissionär för interna intäkter, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (Februari 24, 2005)
PLR 2006-51030 (September 19, 2006)
Kalifornien Franchise Tax Board meddelande 2000 1107 02
Chase v. kommissionär för interna intäkter, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC en kvalificerad mellanhand, är inte en finansiell eller fastighetsmäklare, agent eller säljare och är utesluten från att ge finansiell, fastighets -, skatte-eller juridisk rådgivning. Rådgör med din finansiella, fastigheter, skatt eller juridisk rådgivare om dina specifika omständigheter. First American Exchange Company, LLC ger ingen uttrycklig eller underförstådd garanti för den information som presenteras och tar inget ansvar för fel eller försummelser.
har du ytterligare frågor till oss? Ställ din fråga här. Vill du komma igång med ditt utbyte? Börja din här.
Håll dig uppdaterad om 1031-utbytesindustrin, registrera dig för uppdateringar här.