om du äger flerfamiljshus hyresfastigheter i sydvästra USA, bör du veta om RUBS (Ratio Utility Billing System). En stor majoritet av hyresfastigheter med flera familjer i Kalifornien, Arizona, Nevada och New Mexico mäts individuellt för el men har vad som kallas en ”master” – mätare för vatten. Hyresgästens elektriska användning betalas av hyresgästen, och vatten-och avloppsanvändningen för hela komplexet är vanligtvis på ägarens bekostnad. Denna kostnad kan vara ganska kostsam och äter in i fastighetens NOI (netto rörelseresultat), vilket ger en negativ effekt på tillgångens värde.
de flesta branschexperter förutser långvariga prisökningar för vattenförbrukning, eftersom de områden som nämns ovan för närvarande hanterar torka och långsiktiga problem med vattenvård. För att mildra denna kostnad har kunniga investerare vanligtvis minskat vattenförbrukningen genom installation av lågflödestoaletter, lågflödesduschhuvuden och landskapsarkitektur med inhemska växter eller ökenlandskap i gemensamma utrymmen. Även om detta bidrar till att minska kostnaderna, eliminerar det inte det, och ägaren är fortfarande belastad med en kostnad som fortsätter att överträffa reduktionsmetoder.
vissa ägare har gått så långt som att installera delmätning på varje enskild enhet om fastighetens nuvarande rörsystem tillåter det. Detta verkar vara den bästa lösningen; men återigen är detta bara möjligt om fastighetens nuvarande rörsystem gör att du kan göra dessa ändringar. Alla dessa metoder är användbara och kommer att begränsa vattenförbrukningen och kostnaden i samband med det.men tyvärr kräver alla dessa metoder också en initial kapitalinvestering av ägaren att genomföra. Beroende på storleken på din fastighet kan denna initiala kapitalkostnad vara betydande—delmätare kan kosta var som helst från $200-$400 per enhet, inte inklusive installationsavgifter.
RUBS (Ratio Utility Billing System) använder en fördelningsformel som delar en fastighets vattenräkning bland sina invånare baserat på kvadratmeter, antal passagerare eller andra kvantitativa åtgärder. Det gör det möjligt för ägaren att återvinna en betydande del av vatten-och avloppskostnaderna genom att proportionellt fördela kostnaderna bland hyresgästerna.
7 vanor av mycket framgångsrika fastighetsförvaltare Guide
du kommer att upptäcka kreativa sätt att identifiera och eliminera rutiner som inte längre gynnar ditt företag.
ladda ner
för att implementera RUBS rekommenderas att en ägare ger månatliga meddelanden i minst 6 månader till alla hyresgäster om det nya programmet. Detta ger tillräckligt med tid för hyresgästerna att absorbera förändringarna och förstå den nya kostnaden i samband med faktureringen. Studier har visat att förlusten av hyresgäster kommer att vara minimal, och kostnaden i samband med besparingarna från programmet kommer att uppväga eventuella kortsiktiga vakans stötar. Ägaren tar sedan en procentandel (vanligtvis 10 till 20%) från den totala vattenräkningen för gemensam användning och fördelar resterande belopp till hyresgästerna. Vissa ägare gradvis öka andelen som hyresgäster är ansvariga för att underlätta hyresgäster i programmet under en årlig tidsram.
RUBS-programmet är ett användbart verktyg som eliminerar kapitalets utlägg och de höga kostnaderna för delmätning. När det implementeras korrekt kommer programmet att minska driftskostnaderna och öka det totala värdet på din fastighet.
Läs mer om underhåll & förbättringar