Quando uma parceria é a venda de propriedade e alguns de seus parceiros querem sacar e outros querem investir, ele pode criar complicações com um 1031 do exchange. Há algumas razões para isso. Em primeiro lugar, nos termos do § 1031(a)(2)(D) da IRC, os interesses de parceria não são passíveis de troca. Em segundo lugar, o contribuinte que vendeu os bens cedidos deve adquirir os bens de substituição. Por exemplo, se uma parceria vender a propriedade abandonada, essa mesma parceria deve comprar a propriedade de substituição. Se os parceiros individuais comprarem a propriedade de substituição, ela não será uma troca válida.
Uma solução comum para este problema é dissolver a parceria antes da venda e distribuir inquilino em interesses comuns na propriedade para os parceiros individuais (este é o “drop”). Esses proprietários individuais, em seguida, fazer a propriedade para o comprador. Alguns ex-parceiros trocam seus interesses (aqui está a “troca”) em uma propriedade de substituição, e outros tomam o dinheiro e pagam impostos sobre o ganho.
enquanto uma queda e troca é uma estrutura comum, não é sem risco fiscal. Para poder beneficiar do tratamento de 1031, a propriedade vendida e a propriedade adquirida devem ter sido “detidos para investimento.”Embora o código não inclua um prazo mínimo específico para o qual a propriedade deve ser detida, se a propriedade é adquirida pelos parceiros individuais imediatamente antes da venda, o IRS pode assumir a posição de que os parceiros individuais adquiriram a propriedade não para fins de investimento, mas sim para o único propósito de vendê-la. Mesmo que o proprietário original, a parceria, tivesse possuído a propriedade por muitos anos antes da queda e troca, os parceiros individuais podem não ser capazes de beneficiar do período de participação anterior da parceria.
houve várias decisões IRS que desqualificaram as trocas devido a transferências que ocorreram imediatamente antes ou imediatamente após uma troca. Ver decisões sobre receitas 77-337 e receitas 75-292. No entanto, os tribunais interpretaram frequentemente a exigência de detenção de forma mais liberal e permitiram o não reconhecimento do ganho, mesmo quando há uma transferência imediatamente antes ou após uma troca de ou para uma entidade controlada pelo contribuinte. Ver Magneson contra Comissário da Receita Interna; Bolker contra Comissário da Receita Interna.
in addition to some favorable case law, the IRS decided in favor of the taxpayer in Private Letter Rulings 200521002 and 200651030. Ambas as decisões de cartas privadas endereçaram uma confiança testamentária que possuía imóveis e regularmente fez 1031 trocas. O trust deveria terminar em um determinado momento e, de acordo com o plano de término do trust, os ativos do trust seriam eventualmente mantidos em uma LLC. O trust deveria terminar durante o período de troca em duas de suas transações e imediatamente após a conclusão de uma troca de 1031 em uma terceira transação. Em cada decisão, o IRS considerou que a rescisão do trust e subsequente transferência dos imóveis para o LLC não arruinaria as 1031 transações de câmbio.
apesar destas decisões positivas, o IRS não publicou quaisquer decisões que dêem aos investidores certeza quanto à capacidade de diferir o imposto numa bolsa se o contribuinte usar uma estrutura de queda e swap.
além disso, existem outros métodos pelos quais as IRS podem contestar uma transacção de entrega e swap. Por exemplo, os parceiros que caem para os donos de TIC, mas continuam a operar como uma parceria para suas alocações de lucros e perdas ou para suas negociações de acordo de compra podem ter dificuldade em argumentar que os indivíduos realmente desistiram da parceria. Nesta situação, o IRS Verificaria provavelmente que a substância da transacção ocorreu a nível da parceria e não a nível individual. Ver Chase contra Comissário das Finanças.
nos últimos anos, as autoridades fiscais começaram a prestar atenção às operações de redução e de swap. Por exemplo, no final de 2007, o California Franchise Tax Board (“FTB”) emitiu um aviso no que diz respeito ao seu exame de tipo semelhante trocas envolvendo interesses TIC. A comunicação indicava que a FTB examinaria se os interesses da TIC eram interesses de parceria disfarçados. Embora os contribuintes tenham recorrido ao procedimento relativo às receitas 2002-22 para estruturar as suas operações TIC, a FTB afirmou que as condições estabelecidas no procedimento relativo às receitas seriam consideradas requisitos mínimos para determinar a existência de uma participação TIC no arrendamento de imóveis. Esta comunicação serve para recordar aos investidores que um interesse TIC pode ser caracterizado como um interesse de parceria se a transacção não estiver devidamente estruturada. Uma vez que os interesses da parceria não são passíveis de troca, isso pode arruinar uma troca.
adicionalmente, a partir de 2008,as declarações do imposto sobre o rendimento das Sociedades incluíram duas novas questões na parte do Formulário 1065 do esquema B. Questão 13 pergunta
“…durante o atual ou o anterior ano fiscal, a parceria distribuídos quaisquer bens recebidos em troca como espécie ou contribuiu de tal propriedade para outra entidade (que entidades totalmente detida pela parceria durante todo o ano fiscal)”
Pergunta 14 pergunta
“A qualquer momento durante o ano fiscal, fez a parceria distribuir qualquer parceiro da locação-em-comum ou outros indiviso o interesse na parceria propriedade?”
a adição destas questões é uma indicação clara de que o IRS está começando a rastrear drop e trocar transações.
uma gota e um swap é uma transacção complicada com uma variedade de implicações fiscais. Abaixo estão algumas dicas práticas; no entanto, os investidores devem trabalhar de perto com sua CPA ou advogado e analisar todas as questões fiscais envolvidas com sua transação específica.
- abandonar a entidade o mais cedo possível antes do encerramento da propriedade cedida.
- mantenha a propriedade de substituição por um período de tempo suficiente antes da transferência para qualquer entidade.
- manter registos adequados a fim de estabelecer provas da intenção de manter os bens cedidos ou de substituição para fins comerciais ou de investimento.Ao cair nos interesses das TIC, siga o maior número de critérios estabelecidos no Rev. Proc. Na medida do possível, ou seja, a participação nos lucros e despesas numa base pro rata.
- examinar a jurisprudência para além do processo de receitas 2002-22.
- ao vender a propriedade abandonada, negociar e entrar no Acordo de venda como indivíduos.
- considere a implicação fiscal de alternativas, como uma troca e uma queda.
Receita de Decisão 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Receita Decisão 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. Comissário da Receita federal, 753 F. 2d 1490 (US TC 1985)
Bolker v. Comissário da Receita federal, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (fevereiro de 24, 2005)
PLR 2006-51030 (setembro de 19, 2006)
Califórnia Franchise Tax Board Aviso de 2000 1107 02
Chase v. Comissário da Receita federal, 92 T. C. 874 (1989)
Primeiro Americano Exchange Company, LLC, uma Qualificada Intermediário, não é financeira, ou corretor de imóveis, agente ou vendedor, e é impedido de dar financeiro, imobiliário, fiscal ou de aconselhamento jurídico. Consulte o seu consultor financeiro, Imobiliário, fiscal ou jurídico sobre as suas circunstâncias específicas. First American Exchange Company, LLC não faz nenhuma garantia expressa ou implícita a respeito das informações apresentadas e não assume nenhuma responsabilidade por erros ou omissões.Tem perguntas adicionais para nós? Faça a sua pergunta aqui. Queres começar com a tua troca? Começa o teu aqui.
Mantenha-se atualizado na indústria de câmbio 1031, Inscreva-se para atualizações aqui.