Navzdory jeho rostoucí přítomnost jako exponát do restaurace leasingu v New Yorku a New Jersey, Dobrý Chlap Záruka je často nepochopený formě pronájmu, záruka.
tento článek bude diskutovat o tom, co je dobrá záruka, některé běžné mylné představy a potenciální výhody a úskalí pro pronajímatele, nájemníky a ručitele.
téměř ve všech pronájmech restaurací je nájemcem v rámci pronájmu společnost s ručením omezeným nebo jiná forma podnikatelského subjektu určená k omezení osobní odpovědnosti vlastníka společnosti. V důsledku toho, mnozí majitelé vyžadují, aby majitel restaurace, aby se osobně zaručit, že nájemce leasingu závazky (např. platby nájemného), a to zejména, když nájemce je nový podnik bez dlouhého finanční záznamy. Jedna stále běžnější forma záruky se označuje jako záruka“ dobrého chlapa“.
V podstatě Dobrý Chlap Záruka je omezena osobní záruku, přičemž ručitele – kteří obvykle vlastní nebo ovládá nájemce je plně zodpovědný za platby nájemného a případně jiných nájemní povinnosti nájemce, pouze tehdy, když nájemce zůstane v držení pronajatých prostor, za předpokladu, že jsou splněny určité podmínky. Tradičně ručení ručitele za garanci dobrého člověka končí, pokud: (i) nájemce poskytuje pronajímateli s požadovanými předem písemné oznámení (obvykle 90 až 180 dní) od data, které bude předání prostor; (ii) nájemce odevzdá areálu v požadovaném stavu na základě nájemní smlouvy; a (iii) nájemce je v současné době na své nájemní povinnosti do data odevzdání. Splní-li Nájemce tyto (a případně i jiné) podmínky, osobní odpovědnost ručitele za nájemní závazky nájemce zaniká ke dni odevzdání.
kriticky, na rozdíl od běžné mylné představy, Garance dobrého chlapa není defacto možnost předčasného ukončení v rámci pronájmu. Ačkoliv ručitel může být propuštěn z osobní odpovědnosti vyplývající z nájemní smlouvy, při splnění požadovaných podmínek a odevzdání prostor, nájemce sám zůstává plně odpovídá pronajímateli za veškeré své závazky vyplývající z nájemní smlouvy.
řádně sjednaná a vypracovaná Garance dobrého člověka by měla sloužit zájmům všech zúčastněných stran.
Pro majitele, Dobrý Chlap Záruka, poskytuje jim nástroj – osobní povinnost na ručitele – podporovat nájemce být „dobrý člověk“ a vzdát se držení pronajatých prostorách po požadovanou výpovědní dobu, spíše než zůstat v držení a bojovat proti vystěhování prostřednictvím soudního systému, který může být dlouhý a nákladný proces. Opravdu, když nájemce podá návrh na konkurz, je často chráněn před Soudním vystěhováním, i když nájemce neplatí nájemné. To znamená, že primární výhody pro majitelé poskytují Dobrý Chlap Záruka je zamezení dlouhodobého a nákladné právní boj, a okamžitě dostat prostor zpět v sveřep-čistém stavu, tak, že pronajímatel může zmírnit své ztráty tím, že reletting prostor tak rychle, jak je to možné.
ručitelé také jednoznačně těží z záruky dobrého chlapa. Na rozdíl od úplného zaplacení a záruka výkonu, Dobrý Chlap Záruka umožňuje ručitele, který má často již utrpěla značné ztráty v důsledku uzavření restaurace – ukončit jeho nebo její osobní odpovědnost za nájemce nájemní povinnosti pro rovnováhu leasingu, pokud pronajaté prostory se vzdal, jak je požadováno. Takové omezení osobní odpovědnosti ručitele je zvláště důležité, pokud Restaurace zcela ukončila provoz a doba pronájmu přesahuje tento bod.
ačkoli obě strany k dobrému garanci-dodatečné zabezpečení a vrácení pronajatého majetku pronajímateli a omezená osobní odpovědnost za ručitele – jsou přímočaré, ďábel je v detailech. Následující body, aby zvážila při vyjednávání a sepisování Dobrý Chlap Garance.
Majitelé – kteří často nesou značné počáteční náklady v nájemní transakce, jako jsou makléřské provize, počáteční build-out nákladů, a unamortized nájemné ústupky, abychom jmenovali alespoň některé–, by měly chránit své počáteční náklady, včetně minimální lock-in období, nebo na dlouhou oznámení požadavek, než nájemce může odevzdat v areálu a vydání ručitele od osobní odpovědnosti. Kromě toho by pronajímatelé měli zahrnout ustanovení, podle kterého ručitel odpovídá za plné měsíční nájemné až do odevzdání prostor, i když pronajímatel přijme částečnou platbu od bojujícího nájemce. Pronajímatelé by také měli plně vyjasnit konec funkčního období nájemce a povinnosti předčasného odevzdání s ohledem na stav areálu. „Koště čisté“ neřeší, zda nájemce je povinen odstranit zařízení nebo obnovit najatého majetku do stavu, v jakém byl, když pronajímatel doručil držení.
Nájemci a ručitelé, na druhé straně, by se měli ujistit, že pečlivě přečíst dobrý chlap záruka ve spojení s nájmem. Pokud Dobrý člověk Záruka zahrnuje osobní odpovědnost za „další pronájem,“ ručitel by mohl být na háku pro náhradu škody nebo jiné leasingové závazky, které mohou být obohaceny jako „dodatečné nájemné“ na nájemce default. Podobně, ručitelé by si měli pečlivě přečíst všechna ustanovení o zrychlení nájemného v nájmu, podle kterého může být platba veškerého fixního nájemného splatná a splatná při selhání nájemce. Pokud nájemce default spouští takové nájemné zrychlení před datem odevzdání, pronajímatel by mohl argumentovat, že ručitel je odpovědný za plné nájemné za zbývající část funkčního období, bez ohledu na nájemce brzy vzdát areálu. Ručitel by měl také uvést, že jeho odpovědnost za pronájem bude snížena o zůstatek neuplatněné kauce.
záruky dobrého chlapa jsou nedílnou součástí komerčních leasingových transakcí. Je důležité, aby pronajímatelé, nájemci a ručitelé plně pochopili jejich výhody a omezení a vyhnuli se nákladným vyjednávacím a vypracovávacím chybám.
Autoři:
Pokud máte nějaké otázky o tématech, na něž v tomto článku, nebo jakékoliv jiné otázky, související s komerční leasing, prosím, neváhejte a kontaktujte Kellen Murphy na (201) 650-3126 nebo [email protected].
Kellen F. Murphy a John P. McDonough jsou partnery v Murphy Partners LLP, boutique advokátní kancelář se specializací na komerční nemovitosti záležitostí, se zvláštním zaměřením na zastupování restaurací a dalších pohostinských zařízeních v nájmu jednání a další realitní transakce.