pomimo rosnącej obecności jako eksponat na wynajem restauracji w Nowym Jorku i New Jersey, Good Guy Guaranty jest powszechnie niezrozumianą formą gwarancji leasingu.
w tym artykule omówimy, czym jest dobra gwarancja, niektóre powszechne nieporozumienia oraz potencjalne korzyści i pułapki dla właścicieli, najemców i gwarantów.
w prawie wszystkich umowach najmu lokalu najemcą w ramach umowy najmu jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub inna forma działalności gospodarczej mająca na celu ograniczenie osobistej odpowiedzialności właściciela firmy. W związku z tym wielu właścicieli wymaga od właściciela restauracji osobistego zagwarantowania najemcy zobowiązań najmu (takich jak płatności czynszu), zwłaszcza gdy najemca jest nową firmą bez długiej historii finansowej. Jedną z coraz powszechniejszych form gwarancji określa się jako gwarancję „dobrego faceta”.
w istocie gwarancja dobrego faceta jest ograniczoną gwarancją osobistą, w ramach której GWARANT – który zazwyczaj jest właścicielem lub kontroluje najemcę – jest w pełni odpowiedzialny za zapłatę czynszu i potencjalnie innych zobowiązań najmu najemcy, tylko wtedy, gdy najemca pozostaje w posiadaniu wynajmowanego lokalu, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Tradycyjnie odpowiedzialność gwaranta w ramach gwarancji dobrego faceta wygasa, jeśli: (i) najemca przekazuje wynajmującemu wymagane pisemne powiadomienie z wyprzedzeniem (zazwyczaj od 90 do 180 dni)o dacie przekazania lokalu; (ii) najemca oddaje lokal w stanie wymaganym na mocy umowy najmu; oraz (iii) najemca jest aktualny w zakresie swoich zobowiązań najmu do dnia przekazania. Jeżeli najemca spełni te (i ewentualnie inne) warunki, odpowiedzialność osobista Gwaranta za zobowiązania najmu najemcy wygasa z dniem odstąpienia od umowy.
krytycznie, wbrew powszechnemu błędowi, dobry facet nie jest opcją wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Mimo że GWARANT może zostać zwolniony z osobistej odpowiedzialności z tytułu najmu po spełnieniu wymaganych warunków i oddaniu lokalu, sam najemca pozostaje w pełni odpowiedzialny wobec wynajmującego za wszystkie jego zobowiązania wynikające z najmu.
odpowiednio wynegocjowana i opracowana gwarancja dobrego faceta powinna służyć interesom wszystkich zaangażowanych stron.
w przypadku właścicieli, Good Guy Guaranty zapewnia im narzędzie – osobisty obowiązek gwaranta – aby zachęcić najemcę do bycia „dobrym facetem” i oddania dzierżawionego lokalu po wymaganym okresie wypowiedzenia, zamiast pozostać w posiadaniu i walczyć z eksmisją za pośrednictwem systemu sądowego, co może być długim i kosztownym procesem. Rzeczywiście, gdy najemca składa wniosek o upadłość, jest często chroniony przed procesem eksmisji sądowej, nawet jeśli najemca nie płaci czynszu. Tak więc podstawową korzyścią dla właścicieli zapewnianą przez dobrego faceta jest uniknięcie długotrwałej i kosztownej walki prawnej i niezwłoczne przywrócenie lokalu w stanie brome-clean, aby właściciel mógł złagodzić swoje straty poprzez jak najszybsze przekazanie lokalu.
poręczyciele również wyraźnie korzystają z gwarancji dobrego faceta. W przeciwieństwie do pełnej gwarancji zapłaty i WYKONANIA, gwarancja dobrego faceta pozwala poręczycielowi-który często już poniósł znaczne straty w wyniku zamknięcia restauracji-wypowiedzieć osobistą odpowiedzialność za zobowiązania najmu najemcy za pozostałą część okresu najmu, jeżeli wynajmowany lokal zostanie oddany w razie potrzeby. Takie ograniczenie osobistej odpowiedzialności gwaranta jest szczególnie ważne, gdy restauracja całkowicie zaprzestała działalności, a okres najmu znacznie wykracza poza ten punkt.
chociaż dwie strony dobrego faceta gwarantują-dodatkowe bezpieczeństwo i zwrot wynajmującemu wynajętego propety oraz ograniczoną odpowiedzialność osobistą za gwaranta – są proste, diabeł tkwi w szczegółach. Poniżej znajdują się punkty, które należy wziąć pod uwagę przy negocjowaniu i opracowywaniu gwarancji dobrego faceta.
właściciele – którzy często ponoszą znaczne koszty początkowe w transakcji najmu, takie jak prowizje maklerskie, początkowe koszty budowy i niewymagane koncesje na czynsz, by wymienić tylko kilka-powinni chronić swoje koszty początkowe poprzez uwzględnienie minimalnego okresu lokalu lub wymogu długiego wypowiedzenia, zanim najemca będzie mógł odstąpić od lokalu i zwolnić gwaranta z osobistej odpowiedzialności. Dodatkowo wynajmujący powinien zawrzeć przepis, zgodnie z którym GWARANT ponosi odpowiedzialność za pełny miesięczny czynsz aż do oddania lokalu, nawet jeśli wynajmujący przyjmie częściową zapłatę od walczącego najemcy. Wynajmujący powinni również w pełni doprecyzować obowiązki najemcy dotyczące końca kadencji i wcześniejszego odstąpienia od umowy w odniesieniu do stanu lokalu. „Broom clean” nie odnosi się do tego, czy najemca jest zobowiązany do usunięcia instalacji lub przywrócenia dzierżawionej nieruchomości do stanu, w którym była, gdy wynajmujący dostarczył posiadanie.
natomiast najemcy i poręczyciele powinni uważnie przeczytać gwarancję dobrego faceta w połączeniu z umową najmu. Jeśli gwarancja dobrego faceta obejmuje osobistą odpowiedzialność za „dodatkowy czynsz”, GWARANT może być na haku za kary umowne lub inne zobowiązania najmu, które mogą być zarabiane jako” dodatkowy czynsz ” po niedotrzymaniu przez najemcę. Podobnie, poręczyciele powinni uważnie zapoznać się z wszelkimi klauzulami akceleracji czynszu w umowie najmu, zgodnie z którymi zapłata całego czynszu stałego może stać się wymagalna i płatna w przypadku niewywiązania się przez najemcę. Jeżeli najemca nie wywiązuje się z umowy przed datą oddania lokalu, wynajmujący może twierdzić, że GWARANT ponosi odpowiedzialność za cały czynsz do końca okresu, niezależnie od wcześniejszego oddania lokalu przez najemcę. GWARANT powinien również zawrzeć informację, że jego odpowiedzialność z tytułu najmu zostanie pomniejszona o saldo niezastosowanej kaucji.
Gwarancje dobrego faceta są integralnym narzędziem w transakcjach najmu komercyjnego. Ważne jest, aby właściciele, najemcy i poręczyciele w pełni rozumieli swoje korzyści i ograniczenia oraz unikali kosztownych błędów negocjacyjnych i redakcyjnych.
autorzy:
jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tematów poruszonych w tym artykule lub inne pytania związane z leasingiem komercyjnym, skontaktuj się z Kellen Murphy pod numerem (201) 650-3126 lub [email protected].
Kellen F. Murphy i John P. McDonough jest partnerem Murphy Partners LLP, butikowej kancelarii prawnej specjalizującej się w sprawach dotyczących nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym naciskiem na reprezentowanie restauracji i innych firm hotelarskich w negocjacjach najmu i innych transakcjach na rynku nieruchomości.