ondanks de toenemende aanwezigheid van de Good Guy Guaranty als expositie van restauranthuurcontracten in New York en New Jersey, is de Good Guy Guaranty een vaak verkeerd begrepen vorm van lease Guaranty.
dit artikel bespreekt wat een goede garantie is, enkele veel voorkomende misvattingen, en de potentiële voordelen en valkuilen voor verhuurders, huurders en garanten.
in bijna alle lease-overeenkomsten is de huurder onder de lease een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of een andere vorm van bedrijfsentiteit die bedoeld is om de persoonlijke aansprakelijkheid van de eigenaar van de vennootschap te beperken. Bijgevolg eisen veel verhuurders van de eigenaar van het restaurant om persoonlijk de huurverplichtingen van de huurder te garanderen (zoals huurbetalingen), vooral wanneer de huurder een nieuw bedrijf is zonder een lange financiële staat van dienst. Een steeds vaker voorkomende vorm van garantie wordt aangeduid als een “good guy” garantie.
in wezen is een “Good Guy Guaranty” een beperkte persoonlijke garantie waarbij de garant – die gewoonlijk eigenaar is van of zeggenschap heeft over de huurder – volledig verantwoordelijk is voor de betaling van de huur en eventueel andere leaseverplichtingen van de huurder, alleen zolang de huurder in het bezit blijft van het gehuurde pand, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Traditioneel eindigt de aansprakelijkheid van de garant onder de Good Guy Guaranty als: (i) de huurder voorziet de verhuurder van de vereiste voorafgaande schriftelijke kennisgeving (meestal 90 tot 180 dagen) van de datum dat hij het pand zal inleveren; (ii) de huurder geeft het pand af in de staat vereist onder de huurovereenkomst; en (iii) de huurder is actueel op zijn huurovereenkomsten tot de datum van de afstand. Indien de huurder aan deze (en eventueel andere) voorwaarden voldoet, eindigt de persoonlijke aansprakelijkheid van de huurder voor de huurovereenkomsten met ingang van de afkoopdatum.
kritiek is, in tegenstelling tot een algemene misvatting, een Good Guy Guaranty geen defacto-optie voor vroegtijdige beëindiging onder de huurovereenkomst. Hoewel de garant kan worden vrijgesteld van persoonlijke aansprakelijkheid uit hoofde van de huurovereenkomst bij het voldoen aan de vereiste voorwaarden en het inleveren van het pand, de huurder zelf blijft volledig aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder voor al zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
een goed bedongen en opgestelde Good Guy Guaranty dient de belangen van alle betrokken partijen te dienen.
voor verhuurders biedt de Good Guy Guaranty hen een instrument – een persoonlijke verplichting voor de borg-om een huurder aan te moedigen een “good guy” te zijn en het bezit van het gehuurde pand na de vereiste opzegtermijn af te staan, in plaats van in het bezit te blijven en uitzetting via het gerechtelijk systeem te bestrijden, wat een lang en kostbaar proces kan zijn. Inderdaad, wanneer een huurder een faillissement aanvraagt, wordt het vaak beschermd tegen een gerechtelijk uitzettingsproces, zelfs als de huurder geen huur betaalt. Dus, het primaire voordeel voor verhuurders geboden door een goede man garantie is het vermijden van een lengthty en dure juridische strijd, en snel het krijgen van het pand terug in brome-schone staat, zodat de verhuurder zijn verliezen kan beperken door reletting het pand zo snel mogelijk. De garantiegevers profiteren duidelijk ook van een Good Guy-garantie. In tegenstelling tot een volledige betalings – en uitvoeringsgarantie, staat een Good Guy Guaranty de garant – die vaak al aanzienlijke verliezen heeft geleden als gevolg van de sluiting van het restaurant-toe zijn of haar persoonlijke aansprakelijkheid voor de huurverplichtingen van de huurder voor het saldo van de huurtermijn te beëindigen als het gehuurde pand wordt afgestaan zoals vereist. Een dergelijke beperking van de persoonlijke aansprakelijkheid van de garantiegever is met name van belang wanneer het restaurant zijn activiteiten volledig heeft gestaakt en de duur van de huurovereenkomst veel verder reikt dan dit punt.
hoewel de twee kanten van een Good Guy garantie – extra zekerheid voor en teruggave van het gehuurde goed aan de verhuurder, en beperkte persoonlijke aansprakelijkheid voor de borg – eenvoudig zijn, zit de duivel in de details. De volgende zijn punten om te overwegen bij het onderhandelen en het opstellen van een Good Guy garantie.
verhuurders-die bij een leasetransactie vaak aanzienlijke aanloopkosten dragen, zoals makelaarscommissies, initiële bouwkosten en niet-gemoderniseerde huurconcessies, om er maar een paar te noemen – moeten hun aanloopkosten beschermen door een minimale aanloopperiode of een lange opzegtermijn op te nemen, voordat de huurder het pand kan afstaan en de borg kan ontslaan van persoonlijke aansprakelijkheid. Daarnaast dienen verhuurders een bepaling op te nemen waarbij de borg aansprakelijk is voor de volledige maandelijkse huur tot de afstand van het pand, zelfs als de verhuurder een gedeeltelijke betaling van een worstelende huurder accepteert. Verhuurders moeten ook de verplichtingen van de huurder aan het einde van de looptijd en vroegtijdige afstand met betrekking tot de staat van het pand volledig verduidelijken. “Broom clean” gaat niet in op de vraag of de huurder verplicht is om installaties te verwijderen of het gehuurde pand te herstellen in de staat waarin het was toen de verhuurder het bezit leverde.
huurders en garanten moeten er daarentegen voor zorgen dat zij de Good Guy Guaranty zorgvuldig lezen in samenhang met de huurovereenkomst. Als de Good Guy garantie omvat persoonlijke aansprakelijkheid voor ” extra huur, “de garant zou kunnen worden op de haak voor geliquideerde schade of andere lease verplichtingen die kunnen worden gelde gemaakt als” extra huur ” op een huurder in gebreke. Ook moeten garanten zorgvuldig alle huurverhogingen in de huurovereenkomst lezen, op grond waarvan de betaling van alle vaste huur opeisbaar kan worden wanneer een huurder in gebreke blijft. Als een huurder een dergelijke huurversnelling veroorzaakt vóór de datum van afstand, kan de verhuurder beweren dat de garant aansprakelijk is voor de volledige huur voor de rest van de termijn, ondanks de vroegtijdige afstand van de huurder van het pand. De borg moet ook vermelden dat zijn huuraansprakelijkheid zal worden verminderd met het saldo van de niet-toegepaste borg.
Good Guy Guarantees zijn een integraal instrument in commerciële leasetransacties. Het is van vitaal belang dat verhuurders, huurders en garanten hun voordelen en beperkingen volledig begrijpen en kostbare onderhandelings-en redactiefouten vermijden.
auteurs:
als u vragen hebt over de onderwerpen die in dit artikel worden behandeld, of andere vragen met betrekking tot commerciële leasing, aarzel dan niet om contact op te nemen met Kellen Murphy op (201) 650-3126 of [email protected]
Kellen F. Murphy en John P. McDonough zijn partners bij Murphy Partners LLP, een boutique advocatenkantoor gespecialiseerd in commercieel onroerend goed zaken, met een bijzondere focus op het vertegenwoordigen van restaurants en andere horecabedrijven in lease onderhandelingen en andere onroerend goed transacties.