Nonostante la sua crescente presenza come esposizione ai contratti di locazione di ristoranti a New York e nel New Jersey, the Good Guy Guaranty è una forma comunemente fraintesa di garanzia di locazione.
Questo articolo discuterà che cosa è una buona garanzia, alcune idee sbagliate comuni e i potenziali benefici e le insidie per i proprietari, gli inquilini e i garanti.
In quasi tutti i contratti di locazione di ristoranti, l’inquilino sotto il contratto di locazione è una società a responsabilità limitata o altra forma di entità commerciale progettata per limitare la responsabilità personale del proprietario della società. Di conseguenza, molti proprietari richiedono al proprietario del ristorante di garantire personalmente gli obblighi di locazione dell’inquilino (come i pagamenti dell’affitto), in particolare quando l’inquilino è una nuova attività senza una lunga esperienza finanziaria. Una forma sempre più comune di garanzia è indicato come un” bravo ragazzo ” garanzia.
In sostanza, la Garanzia di un bravo ragazzo è una garanzia personale limitata in base alla quale il garante – che tipicamente possiede o controlla l’inquilino – è pienamente responsabile del pagamento dell’affitto e potenzialmente di altri obblighi di locazione dell’inquilino, solo mentre l’inquilino rimane in possesso dei locali affittati, a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni. Tradizionalmente, la responsabilità del garante sotto la Garanzia del Bravo ragazzo termina se: (i) l’inquilino fornisce al locatore il preavviso scritto richiesto (in genere da 90 a 180 giorni) dalla data in cui cederà i locali; (ii) l’inquilino cede i locali nelle condizioni richieste dal contratto di locazione; e (iii) l’inquilino è in corso sui suoi obblighi di locazione fino alla data di consegna. Se l’inquilino soddisfa queste (ed eventualmente altre) condizioni, la responsabilità personale del garante per gli obblighi di locazione dell’inquilino cessa a partire dalla data di consegna.
Criticamente, contrariamente a un malinteso comune, una buona garanzia ragazzo non è un ” opzione di risoluzione anticipata defacto sotto il contratto di locazione. Sebbene il garante possa essere esonerato dalla responsabilità personale nell’ambito del contratto di locazione dopo aver soddisfatto le condizioni richieste e aver ceduto i locali, l’inquilino stesso rimane pienamente responsabile nei confronti del proprietario per tutti i suoi obblighi nell’ambito del contratto di locazione.
Una Garanzia di bravo ragazzo correttamente negoziata e redatta dovrebbe servire gli interessi di tutte le parti coinvolte.
Per i proprietari, the Good Guy Guaranty fornisce loro uno strumento-un obbligo personale sul garante-per incoraggiare un inquilino a essere un “bravo ragazzo” e cedere il possesso dei locali affittati dopo il periodo di preavviso richiesto, piuttosto che rimanere in possesso e combattere lo sfratto attraverso il sistema giudiziario, che può essere un processo lungo e costoso. Infatti, quando un inquilino file per il fallimento, è spesso protetto da un processo di sfratto giudiziario, anche se l’inquilino non sta pagando l’affitto. Pertanto, il vantaggio principale per i proprietari offerto da una buona Garanzia è evitare una lunga e costosa lotta legale, e prontamente riportare i locali in condizioni brome-clean, in modo che il proprietario possa mitigare le sue perdite ricollegando i locali il più rapidamente possibile.
Anche i garanti beneficiano chiaramente di una garanzia da bravo ragazzo. A differenza di una garanzia di pagamento e di prestazione completa, una garanzia di Good Guy consente al garante – che spesso ha già subito perdite significative a seguito della chiusura del ristorante – di risolvere la propria responsabilità personale per gli obblighi di locazione del locatario per il saldo della durata del contratto di locazione se i locali affittati vengono ceduti come richiesto. Tale limitazione della responsabilità personale del garante è particolarmente importante quando il ristorante ha cessato completamente l’attività e la durata del contratto di locazione si estende ben oltre tale punto.
Anche se le due parti di un bravo ragazzo Garanzia – ulteriore sicurezza e ritorno della propety affittato al padrone di casa, e limitata responsabilità personale per il garante – sono semplici, il diavolo è nei dettagli. Di seguito sono riportati i punti da considerare durante la negoziazione e la stesura di una buona garanzia ragazzo.
I proprietari-che spesso sopportano costi iniziali sostanziali in una transazione di locazione, come commissioni di intermediazione, costi iniziali di accumulo e concessioni di affitto non ammortizzate, per citarne alcuni-dovrebbero proteggere i loro costi iniziali includendo un periodo di blocco minimo o un lungo preavviso, prima che l’inquilino possa cedere i locali e liberare il garante dalla responsabilità personale. Inoltre, i proprietari dovrebbero includere una disposizione in base alla quale il garante è responsabile per l’affitto mensile completo fino alla consegna dei locali anche se il proprietario accetta il pagamento parziale da un inquilino in difficoltà. I proprietari dovrebbero anche chiarire completamente gli obblighi di fine mandato e di consegna anticipata dell’inquilino rispetto alle condizioni dei locali. “Scopa pulita” non affronta se l’inquilino è tenuto a rimuovere le installazioni o ripristinare la proprietà affittata alla condizione in cui si trovava quando il proprietario ha consegnato il possesso.
Inquilini e garanti, d’altra parte, dovrebbero assicurarsi di leggere attentamente la Garanzia del Bravo ragazzo in concomitanza con il contratto di locazione. Se la garanzia del bravo ragazzo include la responsabilità personale per “affitto aggiuntivo”, il garante potrebbe essere sul gancio per danni liquidati o altri obblighi di locazione che possono essere monetizzati come” affitto aggiuntivo ” su un inquilino predefinito. Allo stesso modo, i garanti dovrebbero leggere attentamente le clausole di accelerazione dell’affitto nel contratto di locazione, in base alle quali il pagamento di tutti i canoni fissi può diventare dovuto e pagabile in caso di inadempienza dell’inquilino. Se un inquilino di default innesca tale accelerazione affitto prima della data di consegna, il proprietario potrebbe sostenere che il garante è responsabile per l’intero affitto per il resto del termine, nonostante la consegna anticipata del locatario dei locali. Il garante dovrebbe anche includere la lingua che la sua responsabilità per l’affitto sarà ridotta dal saldo del deposito cauzionale non applicato.
Le garanzie Good Guy sono uno strumento integrale nelle transazioni di leasing commerciale. È fondamentale che i proprietari, gli inquilini e i garanti comprendano appieno i loro vantaggi e limiti ed evitino costosi errori di negoziazione e redazione.
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Kellen F. Murphy e John P. McDonough è partner di Murphy Partners LLP, uno studio legale specializzato in questioni immobiliari commerciali, con particolare attenzione a rappresentare ristoranti e altre attività di ospitalità nelle trattative di locazione e altre transazioni immobiliari.