în ciuda prezenței sale tot mai mare ca o expozitie de leasing restaurant din New York și New Jersey, Good Guy Guaranty este o formă de obicei înțeles greșit de garanție de leasing.
acest articol va discuta despre ce este o garanție Bună, unele concepții greșite comune și beneficiile potențiale și capcanele pentru proprietari, chiriași și garanți.
în aproape toate contractele de leasing restaurant, chiriașul sub contractul de închiriere este o societate cu răspundere limitată sau altă formă de entitate de afaceri concepute pentru a limita răspunderea personală a proprietarului companiei. În consecință, mulți proprietari solicită proprietarului restaurantului să garanteze personal obligațiile de închiriere ale chiriașului (cum ar fi plata chiriei), în special atunci când chiriașul este o afacere nouă, fără un istoric financiar îndelungat. O formă tot mai comună de garanție este menționată ca o garanție de „tip bun”.
în esență, o garanție de tip bun este o garanție personală limitată prin care garantul – care de obicei deține sau controlează chiriașul – este pe deplin responsabil pentru plata chiriei și, eventual, a altor obligații de închiriere ale chiriașului, numai în timp ce chiriașul rămâne în posesia spațiilor închiriate, cu condiția îndeplinirii anumitor condiții. În mod tradițional, răspunderea garantului în temeiul garanției Good Guy încetează dacă: (i) chiriașul furnizează proprietarului notificarea scrisă în avans necesară (de obicei 90 până la 180 de zile) de la data la care va preda sediul; (ii) chiriașul predă sediul în starea cerută în temeiul contractului de închiriere; și (iii) chiriașul este actual cu privire la obligațiile sale de închiriere până la data predării. Dacă chiriașul îndeplinește aceste (și, eventual, alte) condiții, răspunderea personală a garantului pentru obligațiile de închiriere ale chiriașului încetează de la data predării.
în mod critic, contrar unei concepții greșite comune, o garanție de tip bun nu este o opțiune de reziliere anticipată defacto în cadrul contractului de închiriere. Deși garantul poate fi eliberat de răspunderea personală în temeiul contractului de închiriere după îndeplinirea condițiilor cerute și predarea spațiilor, chiriașul însuși rămâne pe deplin răspunzător față de proprietar pentru toate obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere.
o garanție de tip bun negociată și elaborată în mod corespunzător ar trebui să servească intereselor tuturor părților implicate.
pentru proprietari, Good Guy Guaranty le oferă un instrument – o obligație personală a garantului – de a încuraja un chiriaș să fie un „tip bun” și să predea posesia spațiilor închiriate după perioada de preaviz necesară, mai degrabă decât să rămână în posesia și să lupte cu evacuarea prin sistemul judiciar, care poate fi un proces lung și costisitor. Într-adevăr, atunci când un chiriaș solicită falimentul, acesta este adesea protejat de un proces de evacuare judiciară, chiar dacă chiriașul nu plătește chiria. Astfel, beneficiul principal pentru proprietari oferit de o garanție de tip bun este evitarea unei lupte legale îndelungate și costisitoare și readucerea promptă a spațiilor în stare brome-clean, astfel încât proprietarul să își poată atenua pierderile prin relocarea spațiilor cât mai repede posibil.
garanții beneficiază, de asemenea, în mod clar de o garanție de tip bun. Spre deosebire de o garanție de plată integrală și de performanță, o garanție de tip bun permite garantului – care a suferit adesea deja pierderi semnificative ca urmare a închiderii restaurantului – să-și rezilieze răspunderea personală pentru obligațiile de închiriere ale chiriașului pentru soldul termenului de închiriere dacă spațiile închiriate sunt restituite după cum este necesar. O astfel de limitare a răspunderii personale a garantului este deosebit de importantă atunci când restaurantul și-a încetat complet activitatea și durata contractului de închiriere se extinde cu mult peste acest punct.
deși cele două părți la o garanție Tip bun – securitate suplimentară pentru și returnarea propety închiriate la proprietar, și răspunderea personală limitată pentru garant – sunt simple, diavolul este în detalii. Următoarele sunt puncte de luat în considerare atunci când negociați și redactați o garanție de tip bun.
proprietarii – care suportă adesea costuri inițiale substanțiale într-o tranzacție de închiriere, cum ar fi comisioanele de brokeraj, costurile inițiale de construire și concesiunile de chirie neamortizate, pentru a numi câteva – ar trebui să-și protejeze costurile inițiale prin includerea unei perioade minime de blocare sau a unei cerințe de preaviz lung, înainte ca chiriașul să poată preda sediul și să elibereze garantul de răspunderea personală. În plus, proprietarii ar trebui să includă o dispoziție prin care garantul este răspunzător pentru chiria lunară completă până la predarea spațiilor, chiar dacă proprietarul acceptă plata parțială de la un chiriaș care se luptă. Proprietarii ar trebui, de asemenea, să clarifice pe deplin sfârșitul termenului chiriașului și obligațiile de predare timpurie cu privire la starea spațiilor. „Broom clean” nu abordează dacă chiriașul este obligat să elimine instalațiile sau să restabilească proprietatea închiriată la starea în care se afla atunci când proprietarul a livrat posesia.
chiriași și garanți, pe de altă parte, ar trebui să asigurați-vă că pentru a citi cu atenție Good Guy Guaranty în legătură cu contractul de închiriere. Dacă garanția tipului bun include răspunderea personală pentru” chirie suplimentară”, garantul ar putea fi pe cârlig pentru daune lichidate sau alte obligații de închiriere care pot fi monetizate ca” chirie suplimentară ” la o neplată a chiriașului. În mod similar, garanții ar trebui să citească cu atenție orice clauze de accelerare a chiriei din contractul de închiriere, în baza cărora plata tuturor chiriilor fixe poate deveni scadentă și plătibilă la neplata chiriașului. În cazul în care o neplată a chiriașului declanșează o astfel de accelerare a chiriei înainte de data predării, proprietarul ar putea argumenta că garantul este răspunzător pentru chiria integrală pentru restul termenului, fără a aduce atingere predării anticipate a locatarului. Garantul ar trebui să includă, de asemenea, limba care răspunderea sa pentru chirie va fi redusă cu soldul depozitului de securitate neaplicate.
garanțiile de tip bun sunt un instrument integral în tranzacțiile de leasing comercial. Este vital ca proprietarii, chiriașii și garanții să înțeleagă pe deplin beneficiile și limitările lor și să evite greșelile costisitoare de negociere și redactare.
autori:
dacă aveți întrebări cu privire la subiectele abordate în acest articol, sau orice alte întrebări legate de leasing comercial, vă rugăm să nu ezitați să contactați Kellen Murphy la (201) 650-3126 sau [email protected].
Kellen F. Murphy și John P. McDonough sunt parteneri la Murphy Partners LLP, o firmă de avocatură de tip boutique specializată în probleme imobiliare comerciale, cu un accent deosebit pe reprezentarea restaurantelor și a altor întreprinderi din domeniul ospitalității în negocierile de închiriere și alte tranzacții imobiliare.