Malgré sa présence croissante en tant qu’exposition aux baux de restaurants à New York et au New Jersey, la Garantie du Bon Gars est une forme de garantie de bail généralement mal comprise.
Cet article discutera de ce qu’est une Bonne garantie, de certaines idées fausses courantes et des avantages et pièges potentiels pour les propriétaires, les locataires et les garants.
Dans presque tous les baux de restauration, le locataire en vertu du bail est une société à responsabilité limitée ou une autre forme d’entité commerciale conçue pour limiter la responsabilité personnelle du propriétaire de la société. Par conséquent, de nombreux propriétaires exigent que le propriétaire du restaurant garantisse personnellement les obligations de bail du locataire (telles que le paiement du loyer), en particulier lorsque le locataire est une nouvelle entreprise sans antécédents financiers longs. Une forme de garantie de plus en plus courante est appelée garantie de « bon gars ».
En substance, une garantie de bonne personne est une garantie personnelle limitée par laquelle le garant – qui possède ou contrôle généralement le locataire – est entièrement responsable du paiement du loyer, et potentiellement d’autres obligations de bail du locataire, uniquement tant que le locataire reste en possession des locaux loués, à condition que certaines conditions soient remplies. Traditionnellement, la responsabilité du garant en vertu de la garantie Good Guy prend fin si: (i) le locataire fournit au locateur l’avis écrit préalable requis (généralement de 90 à 180 jours) de la date à laquelle il cédera les locaux; (ii) le locataire cède les locaux dans l’état requis par le bail; et (iii) le locataire est à jour de ses obligations de location jusqu’à la date de la cession. Si le locataire remplit ces conditions (et éventuellement d’autres), la responsabilité personnelle du garant pour les obligations de bail du locataire prend fin à la date de cession.
Critique, contrairement à une idée fausse commune, une garantie de bon gars n’est pas une option de résiliation anticipée de fait dans le cadre du bail. Bien que le garant puisse être libéré de sa responsabilité personnelle en vertu du bail dès lors qu’il remplit les conditions requises et cède les lieux, le locataire lui-même reste entièrement responsable envers le propriétaire de toutes ses obligations en vertu du bail.
Une garantie de bonne personne correctement négociée et rédigée devrait servir les intérêts de toutes les parties impliquées.
Pour les propriétaires, la Garantie du Bon gars leur fournit un outil – une obligation personnelle du garant – pour encourager un locataire à être un « bon gars » et à céder la possession des locaux loués après le délai de préavis requis, plutôt que de rester en possession et de lutter contre l’expulsion par le système judiciaire, ce qui peut être un processus long et coûteux. En effet, lorsqu’un locataire fait faillite, il est souvent protégé d’une procédure d’expulsion judiciaire, même si le locataire ne paie pas de loyer. Ainsi, le principal avantage pour les propriétaires offert par une garantie de bon gars est d’éviter un combat juridique long et coûteux et de remettre rapidement les locaux en état de propreté, afin que le propriétaire puisse atténuer ses pertes en remettant les locaux en état le plus rapidement possible.
Les garants bénéficient également clairement d’une garantie de Bon gars. Contrairement à une garantie de paiement intégral et de performance, une garantie Good Guy permet au garant – qui a souvent déjà subi des pertes importantes à la suite de la fermeture du restaurant – de résilier sa responsabilité personnelle pour les obligations de location du locataire pour le reste de la durée du bail si les locaux loués sont cédés comme requis. Une telle limitation de la responsabilité personnelle du garant est particulièrement importante lorsque le restaurant a complètement cessé ses activités et que la durée du bail s’étend bien au-delà de ce point.
Bien que les deux parties à une garantie de bon gars – une garantie supplémentaire pour et le retour de la propriété louée au propriétaire, et une responsabilité personnelle limitée pour le garant – soient simples, le diable est dans les détails. Voici les points à prendre en compte lors de la négociation et de la rédaction d’une garantie de bon Gars.
Les propriétaires – qui supportent souvent des coûts initiaux importants dans une transaction de location, tels que des commissions de courtage, des coûts de construction initiaux et des concessions de loyer non amorties, pour n’en nommer que quelques-uns – devraient protéger leurs coûts initiaux en incluant une période de verrouillage minimale, ou une exigence de préavis long, avant que le locataire ne puisse céder les lieux et libérer le garant de sa responsabilité personnelle. En outre, les propriétaires devraient inclure une disposition selon laquelle le garant est responsable de la totalité du loyer mensuel jusqu’à la remise des locaux, même si le propriétaire accepte un paiement partiel d’un locataire en difficulté. Les propriétaires doivent également clarifier pleinement les obligations de fin de mandat et de remise anticipée du locataire en ce qui concerne l’état des lieux. « Nettoyage du balai » ne précise pas si le locataire est tenu d’enlever les installations ou de restaurer le bien loué dans l’état dans lequel il se trouvait lorsque le propriétaire en a livré la possession.
Les locataires et les garants, en revanche, doivent s’assurer de lire attentivement la garantie Good Guy en conjonction avec le bail. Si la garantie du bon gars inclut la responsabilité personnelle pour le « loyer supplémentaire », le garant pourrait être sur le crochet pour des dommages-intérêts liquidés ou d’autres obligations de location qui peuvent être monétisées en tant que « loyer supplémentaire » en cas de défaut du locataire. De même, les garants doivent lire attentivement toutes les clauses d’accélération des loyers du bail, en vertu desquelles le paiement de tous les loyers fixes peut devenir exigible en cas de défaillance du locataire. Si un défaut du locataire déclenche une telle accélération du loyer avant la date de remise, le propriétaire pourrait faire valoir que le garant est responsable de la totalité du loyer pour le reste de la durée, nonobstant la remise anticipée des lieux par le locataire. Le garant doit également indiquer que sa responsabilité pour le loyer sera réduite du solde du dépôt de garantie non appliqué.
Les garanties Good Guy sont un outil essentiel dans les transactions de location commerciale. Il est essentiel que les propriétaires, les locataires et les garants comprennent pleinement leurs avantages et leurs limites et évitent les erreurs coûteuses de négociation et de rédaction.
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Si vous avez des questions sur les sujets abordés dans cet article, ou toute autre question liée à la location commerciale, n’hésitez pas à contacter Kellen Murphy au (201) 650-3126 ou [email protected] .
Kellen F. Murphy et John P. McDonough est associé chez Murphy Partners LLP, un cabinet d’avocats spécialisé dans les questions d’immobilier commercial, avec un accent particulier sur la représentation de restaurants et d’autres entreprises hôtelières dans les négociations de bail et autres transactions immobilières.