Til tross for sin økende tilstedeværelse som en utstilling til restaurant leieavtaler I New York og New Jersey, Er Good Guy Guaranty en ofte misforstått form for lease garanti.
Denne artikkelen vil diskutere hva En God Garanti er, noen vanlige misoppfatninger, og de potensielle fordelene og fallgruvene til utleiere, leietakere og garantister.
i nesten alle restaurant leieavtaler er leietaker under leieavtalen et aksjeselskap eller annen form for forretningsenhet utformet for å begrense det personlige ansvaret til selskapets eier. Følgelig krever mange utleiere at eieren av restauranten personlig garanterer leietakerens leieforpliktelser (for eksempel leiebetalinger), spesielt når leietaker er en ny virksomhet uten lang økonomisk track record. En stadig mer vanlig form for garanti er referert til som en» god fyr » garanti.
i hovedsak Er En Good Guy Guaranty en begrenset personlig garanti der garantisten-som vanligvis eier eller kontrollerer leietaker – er fullt ansvarlig for betaling av leien, og potensielt andre leieforpliktelser leietaker, bare mens leietaker forblir i besittelse av de leide lokaler, forutsatt at visse vilkår er oppfylt. Tradisjonelt, garantisten ansvar under Good Guy Garanti opphører hvis: (i) leietaker gir utleier den nødvendige forhåndsskrevne varsel (vanligvis 90 til 180 dager) fra datoen den vil overgi lokalene; (ii) leietaker overgir lokalene i den tilstanden som kreves under leieavtalen; og (iii) leietaker er aktuell på sine leieforpliktelser frem til overleveringsdatoen. Dersom leietaker oppfyller disse (og eventuelt andre) vilkår, opphører garantistens personlige ansvar for leietakers leieforpliktelser fra overleveringsdatoen.
Kritisk, I motsetning til en vanlig misforståelse, En God Fyr Garanti er ikke en defacto tidlig avslutning alternativ under leieavtalen. Selv om garantisten kan frigjøres fra personlig ansvar under leieavtalen ved å tilfredsstille de nødvendige forholdene og overgi lokalene, forblir leietaker selv fullt ansvarlig overfor utleier for alle sine forpliktelser i henhold til leieavtalen.
En skikkelig forhandlet Og utarbeidet Good Guy Guaranty bør tjene interessene til alle involverte parter.
for utleiere gir The Good Guy Guaranty dem et verktøy-en personlig forpliktelse på garantisten – for å oppmuntre en leietaker til å være en «good guy» og overgi besittelse av de leide lokalene etter den nødvendige oppsigelsestiden, i stedet for å holde seg i besittelse og bekjempe utkastelse gjennom rettssystemet, noe som kan være en lang og kostbar prosess. Faktisk, når en leietaker filer for konkurs, er det ofte beskyttet mot en rettslig utkastelse prosess, selv om leietaker ikke betaler leie. Dermed er den primære fordelen for utleiere som tilbys av En God Fyrgaranti, å unngå en lenghty og kostbar juridisk kamp, og raskt få lokalene tilbake i brome-ren tilstand, slik at utleier kan redusere tapene ved å relette lokalene så raskt som mulig.
Garantister også klart dra nytte av En God Fyr Garanti. I motsetning til en full betalings-og ytelsesgaranti, tillater En God Fyrgaranti garantisten-som ofte allerede har hatt betydelige tap som følge av nedleggelsen av restauranten – å si opp sitt personlige ansvar for leietakerens leieforpliktelser for balansen i leieperioden dersom de leide lokalene overleveres etter behov. En slik begrensning på garantistens personlige ansvar er spesielt viktig når restauranten har opphørt driften fullt ut og leieperioden strekker seg langt utover dette punktet.
Selv om de to sidene til En God Fyr Garanti-ekstra sikkerhet for og retur av den leide propety til utleier – og begrenset personlig ansvar for garantisten-er grei, djevelen er i detaljene. Følgende er punkter å vurdere når forhandle og utforme En God Fyr Garanti.
Utleiere-som ofte bærer betydelige forhåndskostnader i en leietransaksjon – for eksempel meglerprovisjoner, innledende utbyggingskostnader og uamortiserte leiekonsesjoner, for å nevne noen – bør beskytte sine forhåndskostnader ved å inkludere en minimumslåseperiode eller et langt varsel, før leietaker kan overgi lokalene og frigjøre garantisten fra personlig ansvar. I tillegg bør utleiere inkludere en bestemmelse der garantisten er ansvarlig for full månedlig leie opp til overlevering av lokalene, selv om utleier aksepterer delvis betaling fra en sliter leietaker. Utleiere bør også fullt avklare leietakers slutten av begrepet og tidlig overgivelse forpliktelser med hensyn til tilstanden av lokalene. «Broom clean» tar ikke opp om leietaker er pålagt å fjerne installasjoner eller gjenopprette den leide eiendommen til tilstanden den var i da utleier leverte besittelse.
Leietakere og garantister, på den annen side, bør sørge for å lese Nøye Good Guy Garanti i forbindelse med leieavtalen. Hvis Good Guy Garanti inkluderer personlig ansvar for «ekstra leie,» garantisten kan være på kroken for dagmulkt eller andre leieforpliktelser som kan tjene penger som «ekstra leie»på en leietaker standard. Tilsvarende bør garantister nøye lese noen leie akselerasjon klausuler i leieavtalen, der betaling av alle fast-leie kan forfalle og betales på en leietaker standard. Hvis en leietaker standard utløser en slik leieakselerasjon før overleveringsdatoen, kan utleier hevde at garantisten er ansvarlig for hele leien for resten av siktet, til tross for leietakerens tidlige overgivelse av lokalene. Garantisten bør også inkludere språk som sitt ansvar for leie vil bli redusert med balansen av unapplied depositum.
Good Guy Garantier er et integrert verktøy i kommersielle leietransaksjoner. Det er viktig at utleiere, leietakere, og garantister fullt ut forstår sine fordeler og begrensninger, og unngå kostbare forhandle og utforme feil.
Forfattere:
hvis du har spørsmål om temaene i denne artikkelen, eller andre spørsmål knyttet til kommersiell leasing, ikke nøl med å kontakte Kellen Murphy på (201) 650-3126 eller [email protected].
Kellen F. Murphy Og John P. McDonough er partnere I Murphy Partners LLP, et boutique advokatfirma som spesialiserer seg på næringseiendom saker, med særlig fokus på å representere restauranter og andre gjestfrihet bedrifter i leieforhandlinger og andre eiendomstransaksjoner.