huolimatta siitä, että Good Guy Guaranty on yhä enemmän esillä New Yorkin ja New Jerseyn ravintolavuokrissa, se on yleisesti väärin ymmärretty vuokratakuun muoto.
tässä artikkelissa käsitellään sitä, mikä on hyvä takuu, joitakin yleisiä väärinkäsityksiä sekä mahdollisia hyötyjä ja sudenkuoppia vuokranantajille, vuokralaisille ja takaajille.
lähes kaikissa ravintolavuokrasopimuksissa vuokralainen on osakeyhtiö tai muunlainen liikelaitos, jonka tarkoituksena on rajoittaa yhtiön omistajan henkilökohtaista vastuuta. Tämän vuoksi monet vuokranantajat vaativat ravintolan omistajaa takaamaan henkilökohtaisesti vuokralaisen vuokravelvoitteet (kuten vuokranmaksut), erityisesti silloin, kun vuokralainen on uusi yritys, jolla ei ole pitkää taloudellista taustaa. Yhtä yleistyvää takausmuotoa kutsutaan ”good guy” – takaukseksi.
pohjimmiltaan hyvän kaverin takaus on rajoitettu henkilökohtainen vakuus, jossa takaaja-joka tyypillisesti omistaa tai hallitsee vuokralaista-on täysin vastuussa vuokran ja mahdollisesti muiden vuokralaisen vuokravelvoitteiden maksamisesta vain niin kauan kuin vuokralainen pitää vuokratilat hallussaan, edellyttäen että tietyt ehdot täyttyvät. Perinteisesti Good Guy Guarantyn takaajan vastuu päättyy, jos: (I) vuokralainen antaa vuokranantajalle vaaditun kirjallisen ennakkoilmoituksen (tyypillisesti 90-180 päivää) siitä päivästä, jona se luopuu tiloista; (ii) vuokralainen luopuu tiloista vuokrasopimuksen edellyttämässä kunnossa; ja (iii) vuokralainen täyttää vuokravelvoitteensa luovutuspäivään saakka. Jos vuokralainen täyttää nämä (ja mahdollisesti muut) ehdot, takaajan henkilökohtainen sitoumus vuokralaisen vuokrasopimusvelvoitteisiin päättyy luovutuspäivänä.
kriittisesti, vastoin yleistä harhaluuloa, hyvän kaverin takuu ei ole vuokrasopimuksen mukainen defacto ennenaikainen irtisanominen vaihtoehto. Vaikka takaaja voidaan vapauttaa vuokrasopimuksen mukaisesta henkilökohtaisesta vastuusta, kun hän täyttää vaaditut ehdot ja luopuu tiloista, vuokralainen itse on täysin vastuussa vuokranantajalle kaikista vuokrasopimuksen mukaisista velvoitteistaan.
oikein neuvotellun ja luonnostellun Good Guy Guarantyn tulisi palvella kaikkien osapuolten etuja.
vuokranantajille Good Guy Guaranty tarjoaa välineen-henkilökohtaisen velvollisuuden takaajalle-rohkaista vuokralaista olemaan ”hyvä tyyppi” ja luopumaan vuokratilojen hallussapidosta vaaditun irtisanomisajan jälkeen sen sijaan, että he pysyisivät hallussa ja taistelisivat häätöä vastaan oikeuslaitoksen kautta, mikä voi olla pitkä ja kallis prosessi. Kun vuokralainen hakeutuu konkurssiin, se saa usein suojan tuomioistuimen häätöprosessilta, vaikka vuokralainen ei maksaisikaan vuokraa. Siten, ensisijainen hyöty vuokranantajille tarjoama hyvä kaveri Guaranty on välttää pitkä ja kallis oikeustaistelu, ja nopeasti saada tilat takaisin brome-puhdas kunnossa, jotta vuokranantaja voi lieventää sen tappioita vuokraamalla tilat mahdollisimman nopeasti.
takaajat hyötyvät myös selvästi hyvän kaverin Takamiehestä. Toisin kuin täysimääräinen maksu – ja suoritustakuu, Good Guy – takaus antaa takaajalle-joka on usein jo kärsinyt merkittäviä tappioita ravintolan sulkemisen vuoksi-mahdollisuuden irtisanoa henkilökohtaisen vastuunsa vuokralaisen vuokrasitoumuksista vuokra-ajan loppuosan osalta, jos vuokrattu tila luovutetaan tarpeen mukaan. Tällainen takaajan henkilökohtaisen vastuun rajoittaminen on erityisen tärkeää silloin, kun ravintola on kokonaan lopettanut toimintansa ja vuokrasopimuksen voimassaoloaika ulottuu huomattavasti tätä pitemmälle.
vaikka hyvän kaverin takuun kaksi puolta-lisävakuus vuokranantajalle ja sen palauttaminen vuokranantajalle sekä rajoitettu henkilökohtainen vastuu takaajalle-ovat selvät, yksityiskohdissa on paholainen. Seuraavat ovat kohtia harkita neuvoteltaessa ja laadittaessa hyvä kaveri Guaranty.
Vuokranantajien-jotka usein vastaavat huomattavista ennakkokustannuksista vuokrasopimuksessa, kuten välityspalkkioista, rakentamiskustannuksista ja korottamattomista vuokramyönnytyksistä, muutamia mainitakseni – olisi suojattava etukäteiskustannuksensa sisällyttämällä siihen vähimmäissulkuaika tai pitkä irtisanomisaika, ennen kuin vuokralainen voi luovuttaa tilat ja vapauttaa takaajan henkilökohtaisesta vastuusta. Lisäksi vuokranantajien olisi sisällytettävä säännös, jonka mukaan takaaja on vastuussa täydestä kuukausivuokrasta tilojen luovuttamiseen asti, vaikka vuokranantaja hyväksyisi osamaksun vaikeuksissa olevalta vuokralaiselta. Vuokranantajien tulisi myös selvittää perusteellisesti vuokralaisen toimikauden päättymis-ja aikaistamisvelvoitteet tilojen kunnon osalta. ”Luuta puhtaana” ei puutu siihen, onko vuokralaisen pakko poistaa asennuksia tai palauttaa vuokrattu omaisuus siihen kuntoon, jossa se oli Vuokranantajan luovuttaessa hallussapidon.
vuokralaisten ja takaajien puolestaan kannattaa lukea vuokrasopimuksen yhteydessä tarkkaan Hyviksen takaus. Jos Good Guy Guaranty sisältää henkilökohtaisen vastuun ”lisävuokrasta”, takaaja voi olla koukussa selvitettyihin vahingonkorvauksiin tai muihin vuokrasitoumuksiin, jotka voidaan rahastaa” lisävuokrana ” vuokralaisen maksukyvyttömyyden yhteydessä. Samoin takaajien on syytä perehtyä huolellisesti vuokrasopimuksen mahdollisiin vuokran nopeuttamislausekkeisiin,joiden mukaan kaikki kiinteä vuokra voidaan maksaa vuokralaisen laiminlyödessä vuokran maksamisen. Jos vuokralaisen maksukyvyttömyys aiheuttaa vuokran kiihtymisen ennen luovutuspäivää, vuokranantaja voi väittää, että takaaja on vastuussa koko vuokrasta loppukauden ajan siitä huolimatta, että vuokralainen luopuu tiloista ennenaikaisesti. Takaajan olisi myös mainittava kieli, jonka mukaan sen vuokravastuu pienenee soveltamattoman vakuuden saldolla.
Good Guy-takaukset ovat olennainen työkalu kaupallisissa vuokrasopimuksissa. On tärkeää, että vuokranantajat, vuokralaiset ja takaajat ymmärtävät täysin niiden edut ja rajoitukset ja välttää kalliita neuvottelu-ja laatimisvirheitä.
tekijät:
jos sinulla on kysyttävää tässä artikkelissa käsitellyistä aiheista tai muita liikeleasingiin liittyviä kysymyksiä, ota yhteyttä Kellen Murphyyn numeroon (201) 650-3126 tai [email protected].
Kellen F. Murphy ja John P. McDonough ovat osakkaita Murphy Partners LLP, boutique asianajotoimisto erikoistunut liikekiinteistöasiat, jossa keskitytään erityisesti edustamaan ravintoloita ja muita vieraanvaraisuus yrityksiä vuokrasopimusneuvotteluissa ja muut kiinteistökaupat.