annak ellenére, hogy a New York-i és New Jersey-i éttermi lízingek kiállításaként egyre inkább jelen van, a Good Guy Guaranty a bérleti garancia általánosan félreértett formája.
ez a cikk megvitatja, mi a jó garancia, néhány gyakori tévhit, valamint a földesurak, bérlők és garanciavállalók lehetséges előnyei és buktatói.
szinte minden éttermi lízingben a bérlő a lízing alatt korlátolt felelősségű társaság vagy más üzleti vállalkozás, amelynek célja A társaság tulajdonosának személyes felelősségének korlátozása. Következésképpen sok bérbeadó megköveteli az étterem tulajdonosától, hogy személyesen garantálja a bérlő bérleti kötelezettségeit (például bérleti díjakat), különösen akkor, ha a bérlő új vállalkozás, hosszú pénzügyi múlt nélkül. A garancia egyik egyre gyakoribb formáját “jó srác” garanciának nevezik.
lényegében a Good Guy garancia egy korlátozott személyes garancia, amelynek során a kezes – aki jellemzően a bérlőt birtokolja vagy ellenőrzi – teljes mértékben felelős a bérlő bérleti díjának és esetleges egyéb bérleti kötelezettségeinek kifizetéséért, csak addig, amíg a bérlő a bérelt helyiség birtokában marad, feltéve, hogy bizonyos feltételek teljesülnek. Hagyományosan, a kezes felelőssége a Good Guy garancia alatt megszűnik, ha: (i) a bérlő biztosítja a bérbeadónak a szükséges előzetes írásbeli értesítést (általában 90-180 nap) a helyiség átadásának napjától; (ii) a bérlő a bérleti szerződésben előírt állapotban adja át a helyiségeket; és (iii) a bérlő az átadás napjáig érvényes a bérleti kötelezettségein. Ha a bérlő megfelel ezeknek (és esetleg más) feltételeknek, akkor a kezes személyes liablititása a bérlő bérleti kötelezettségeire az átadás időpontjától megszűnik.
kritikusan, ellentétben a közös tévhit, egy jó srác garancia nem defacto korai felmondás lehetőség a lízing. Bár a kezes a szükséges feltételek teljesítésével és a helyiségek átadásával mentesülhet a bérleti szerződés szerinti személyes felelősség alól, a bérlő maga is teljes mértékben felelős a bérbeadónak a lízingből eredő összes kötelezettségéért.
egy megfelelően megtárgyalt és megfogalmazott jó fiú garancia minden érintett fél érdekeit szolgálja.
a földesurak számára a Good Guy Guaranty olyan eszközt biztosít számukra – a kezes személyes kötelezettsége -, amely arra ösztönzi a bérlőt, hogy “jó srác” legyen, és a szükséges felmondási idő után adja át a bérelt helyiség birtoklását, ahelyett, hogy a birtokában maradna és harcolna a kilakoltatás ellen az igazságszolgáltatási rendszeren keresztül, ami hosszú és költséges folyamat lehet. Valójában, amikor a bérlő csődöt nyújt be, gyakran védve van a bírósági kilakoltatási eljárástól, még akkor is, ha a bérlő nem fizet bérleti díjat. Így az elsődleges előnye, hogy a földesurak által nyújtott jó srác garancia elkerüli a hosszadalmas és költséges jogi harc, és azonnal kapok a helyszínen vissza brome-tiszta állapotban, hogy a bérbeadó enyhítheti a veszteségeket átengedte a helyszínen a lehető leggyorsabban.
a garanciavállalók egyértelműen profitálnak a jó srác Garanciájából is. A teljes fizetési és teljesítési garanciával ellentétben a Good Guy garancia lehetővé teszi a kezes számára – aki gyakran már jelentős veszteségeket szenvedett az étterem bezárása miatt–, hogy megszüntesse személyes felelősségét a bérlő bérleti kötelezettségeiért a bérleti időszak egyenlegére, ha a bérelt helyiséget szükség szerint átadják. A kezes személyes felelősségének ilyen korlátozása különösen akkor fontos, ha az étterem teljesen beszüntette működését, és a bérlet időtartama jóval meghaladja ezt a pontot.
bár a két fél, hogy egy jó srác garancia – További biztonsági és vissza a bérelt propety a bérbeadó, és korlátozott személyes felelősség a kezes – egyértelmű, az ördög a részletekben. A következő pontokat kell figyelembe venni, amikor tárgyalásokat és megfogalmazása egy jó srác garancia.
a bérbeadóknak-akik gyakran jelentős előzetes költségeket viselnek egy lízingügyletben, mint például a közvetítői jutalékok, a kezdeti építési költségek és a nem amortizált bérleti koncessziók, hogy csak néhányat említsünk-meg kell védeniük előzetes költségeiket azáltal, hogy minimális zárolási időszakot vagy hosszú értesítési követelményt tartalmaznak, mielőtt a bérlő átadhatja a helyiségeket, és felszabadíthatja a kezest a személyes felelősség alól. Továbbá, a bérbeadóknak tartalmazniuk kell egy olyan rendelkezést, amely szerint a kezes felelős a teljes havi bérleti díjért a helyiségek átadásáig, még akkor is, ha a bérbeadó részleges fizetést fogad el egy küzdő bérlőtől. A bérbeadóknak teljes mértékben tisztázniuk kell a bérlő lejárati és korai átadási kötelezettségeit a helyiségek állapotára vonatkozóan. A “Broom clean” nem foglalkozik azzal, hogy a bérlőnek el kell-e távolítania a létesítményeket, vagy vissza kell-e állítania a bérelt ingatlant arra az állapotra, amelyben a bérbeadó birtokában volt.
a bérlők és a garanciavállalók viszont gondosan olvassák el a jó srác garanciáját a bérleti szerződéssel együtt. Ha a Good Guy garancia magában foglalja a személyes felelősséget a “további bérleti díjért,” a kezes a kötbér vagy más bérleti kötelezettség miatt lehet a horogon, amelyet bérlő mulasztása esetén “kiegészítő bérleti díjként” lehet bevételszerezni. Hasonlóképpen, a garanciavállalóknak gondosan el kell olvasniuk a bérleti díj gyorsítási záradékait, amelyek alapján az összes rögzített bérleti díj kifizetése esedékessé és megfizethetővé válhat a bérlő nemteljesítése esetén. Ha a bérlő nemteljesítése az átadás időpontja előtt kiváltja az ilyen bérleti díj gyorsulását, a bérbeadó azzal érvelhet, hogy a kezes felelős a teljes bérleti díjért a futamidő hátralévő részében, annak ellenére, hogy a bérlő Korán átadta a helyiségeket. A kezesnek tartalmaznia kell azt a nyelvet is, hogy bérleti kötelezettsége csökken a nem alkalmazott biztonsági letét egyenlegével.
a Good Guy garanciák a kereskedelmi lízingügyletek szerves eszközei. Létfontosságú, hogy a földesurak, a bérlők és a garanciavállalók teljes mértékben megértsék előnyeiket és korlátaikat, és elkerüljék a költséges tárgyalási és szerkesztési hibákat.
szerzők:
ha bármilyen kérdése van a cikkben tárgyalt témákkal kapcsolatban, vagy bármilyen más kérdése van a kereskedelmi lízinggel kapcsolatban, kérjük, ne habozzon kapcsolatba lépni Kellen Murphy-vel a (201) 650-3126 vagy [email protected].
Kellen F. Murphy és John P. McDonough a Murphy Partners LLP, a kereskedelmi ingatlanügyekre szakosodott butik ügyvédi iroda partnere, különös tekintettel az éttermek és más vendéglátóipari vállalkozások képviseletére a bérleti tárgyalások és egyéb ingatlanügyletek során.