뉴욕과 뉴저지의 레스토랑 임대 전시회로서의 입지가 증가하고 있음에도 불구하고 굿 가이 보증은 일반적으로 오해되는 임대 보증 형태입니다.
이 기사에서는 좋은 보증이 무엇인지,몇 가지 일반적인 오해,집주인,세입자 및 보증인에게 잠재적 인 이익과 함정에 대해 설명합니다.
거의 모든 식당 임대에서 임차인은 유한 책임 회사 또는 회사 소유자의 개인 책임을 제한하도록 설계된 다른 형태의 사업체입니다. 따라서,많은 집주인 개인적으로 임차인의 임대 의무(예:임대료 지불)를 보장 하기 위해 레스토랑의 소유자를 요구,특히 임차인은 긴 금융 트랙 레코드 없이 새로운 사업. 보증의 1 개의 점점 일반적인 모양은”좋은 녀석”보증으로 불린다.
본질적으로,좋은 사람 보증은 제한적인 개인 보증으로,일반적으로 임차인을 소유하거나 통제하는 보증인은 임차인이 임대 건물을 소유하고있는 동안에만 임차인의 임대료 지불 및 잠재적으로 다른 임대 의무에 대해 전적으로 책임이 있습니다. 전통적으로,좋은 사람 보증 아래 보증인의 책임은 다음과 같은 경우에 종료됩니다: (1)임차인은 임대인에게 건물을 항복할 날짜의 사전 서면 통지(통상적으로 90~180 일)를 제공합니다. 임차인이 이러한(그리고 아마도 다른)조건을 만족하는 경우,임차인의 임대 의무에 대한 보증인의 개인 계약은 항복 날짜로 종료됩니다.
비판적으로,일반적인 오해와는 달리,좋은 사람 보증은 임대에서 사실상 조기 종료 옵션이 아닙니다. 보증인은 필요한 조건을 충족하고 건물을 양도할 때 임대에 따른 개인 책임에서 면제될 수 있지만,임차인 자체는 임대에 따른 모든 의무에 대해 임대인에게 전적인 책임을 집니다.
제대로 협상하고 초안 좋은 사람 보증은 관련된 모든 당사자의 이익을 제공해야합니다.
집주인의 경우,좋은 사람 보증은 도구-보증인에 대한 개인적인 의무-를 제공하여 임차인이”좋은 사람”이되도록 장려하고 필요한 통지 기간 후에 임대 건물의 소유권을 포기하기보다는 소유 상태를 유지하고 사법 시스템을 통해 퇴거와 싸우기 때문에 길고 비용이 많이 드는 과정이 될 수 있습니다. 실제로,세 입자 파산에 대 한 파일,그것은 종종 보호 사법 퇴거 과정에서 세 입자 임대료를 지불 하지 않는 경우에. 따라서,좋은 사람 보증에 의해 제공되는 집주인에 대한 주요 혜택은 길이입니다 비용이 많이 드는 법적 싸움을 피하고,신속하게 브롬 깨끗한 상태로 다시 건물을 받고,집주인은 가능한 한 빨리 건물을 다시 임대하여 손실을 완화 할 수 있도록.
보증인은 또한 분명히 좋은 사람 보증의 혜택을받습니다. 전체 지불 및 성능 보증과는 달리,좋은 사람 보증은 보증인을 할 수 있습니다–종종 이미 레스토랑의 폐쇄의 결과로 상당한 손실을 입었다–임대 건물이 필요에 따라 항복하는 경우 임대 기간의 균형에 대한 임차인의 임대 의무에 대한 자신의 개인 책임을 종료합니다. 보증인의 개인 책임에 대한 이러한 제한은 식당이 운영을 완전히 중단하고 임대 기간이 그 지점을 훨씬 초과 할 때 특히 중요합니다.
좋은 사람 보증의 양측이 있지만–추가 보안 및 집주인에 대한 임대 재산의 반환,보증인에 대한 제한된 개인 책임-간단,악마는 세부 사항에. 다음은 협상 하 고 좋은 사람 보증 제도 때 고려해 야 할 포인트.
중개 수수료,초기 건설 비용 및 개조되지 않은 임대료 양보와 같은 임대 거래에서 상당한 선행 비용을 부담하는 집주인은 임차인이 건물을 항복하고 보증인을 개인 책임에서 석방하기 전에 최소 잠금 기간 또는 긴 통지 요구 사항을 포함하여 선행 비용을 보호해야합니다. 또한,집주인은 집주인이 어려움을 겪고있는 세입자로부터 부분 지불을 받아 들인 경우에도 보증인이 건물의 항복까지 월 임대료 전액을 책임지는 조항을 포함해야합니다. 땅임자는 또한 완전히 전제의 상태에 관하여 기간 그리고 이른 항복 의무의 거주자의 끝을 명백하게 해야 한다. “빗자루 청소”는 임차인이 설치를 제거하거나 임대인이 소유물을 전달했을 때의 상태로 임대 재산을 복원해야하는지 여부를 다루지 않습니다.
세입자와 보증인은,다른 한편으로는,주의 깊게 임대와 함께 좋은 사람의 보증을 읽을 수 있는지 확인해야합니다. 좋은 사람 보증에 대 한 개인 책임을 포함 하는 경우”추가 임대료,”보증인 손해배상금 또는 다른 임대 의무로 수익을 창출할 수 있는 후크에 있을 수 있습니다”추가 임대료”임차인 기본 시. 마찬가지로,보증인은 임대의 임대료 가속 조항을 신중하게 읽어야합니다.이 조항에 따라 모든 고정 임대료의 지불이 임차인 채무 불이행시 만기가 될 수 있습니다. 임차인의 채무 불이행이 항복일 이전에 그러한 임대료 가속을 유발하는 경우,임대인은 임차인의 조기 포기에도 불구하고 보증인이 나머지 기간 동안 임대료 전액에 대한 책임이 있다고 주장 할 수 있습니다. 보증인은 또한 임대료에 대한 책임은 적용되지 않은 보증금의 균형에 의해 감소 될 언어를 포함해야한다.
좋은 사람 보증은 상업 임대 거래에 필수적인 도구입니다. 집주인,세입자 및 보증인이 혜택과 한계를 완전히 이해하고 비용이 많이 드는 협상 및 초안 작성 실수를 피하는 것이 중요합니다.
저자:
이 문서에서 다루는 주제,또는 상업 임대에 관련된 다른 질문에 대한 질문이있는 경우,에 켈렌 머피에 문의 주시기 바랍니다(201)650-3126 또는 [email protected] 년 11 월 1 일,2012 년 11 월 1 일 맥도너는 상업용 부동산 문제를 전문으로하는 부티크 법률 사무소 인 머피 파트너스의 파트너로서 임대 협상 및 기타 부동산 거래에서 레스토랑 및 기타 환대 비즈니스를 대표하는 데 특히 중점을 둡니다.