Trotz ihrer zunehmenden Präsenz als Exponat für Restaurantmieten in New York und New Jersey ist die Good Guy Guaranty eine häufig missverstandene Form der Mietgarantie.
In diesem Artikel wird erläutert, was eine gute Garantie ist, einige häufige Missverständnisse und die potenziellen Vorteile und Fallstricke für Vermieter, Mieter und Bürgen.
In fast allen Restaurantmietverträgen ist der Mieter im Rahmen des Mietvertrags eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder eine andere Form von Geschäftseinheit, die die persönliche Haftung des Eigentümers des Unternehmens einschränken soll. Folglich verlangen viele Vermieter vom Eigentümer des Restaurants, dass er die Mietverpflichtungen des Mieters (z. B. Mietzahlungen) persönlich garantiert, insbesondere wenn der Mieter ein neues Unternehmen ohne lange finanzielle Erfolgsbilanz ist. Eine zunehmend verbreitete Form der Garantie wird als „Good Guy“ -Garantie bezeichnet.
Im Wesentlichen ist eine Good Guy–Garantie eine begrenzte persönliche Garantie, bei der der Bürge – der in der Regel Eigentümer oder Eigentümer des Mieters ist – für die Zahlung der Miete und möglicherweise anderer Mietverpflichtungen des Mieters nur dann voll verantwortlich ist, wenn der Mieter im Besitz der gemieteten Räumlichkeiten bleibt, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Traditionell endet die Haftung des Garantiegebers im Rahmen der Good Guy-Garantie, wenn: (i) Der Mieter stellt dem Vermieter die erforderliche schriftliche Vorankündigung (in der Regel 90 bis 180 Tage) über das Datum der Übergabe der Räumlichkeiten zur Verfügung; (ii) Der Mieter übergibt die Räumlichkeiten in dem im Rahmen des Mietvertrags erforderlichen Zustand; und (iii) Der Mieter ist bis zum Datum der Übergabe seinen Mietverpflichtungen nachgekommen. Wenn der Mieter diese (und möglicherweise andere) Bedingungen erfüllt, endet die persönliche Haftung des Bürgen für die Mietverpflichtungen des Mieters mit dem Datum der Übergabe.
Im Gegensatz zu einem weit verbreiteten Missverständnis ist eine Good Guy-Garantie keine defacto-vorzeitige Kündigungsoption im Rahmen des Mietvertrags. Obwohl der Bürge nach Erfüllung der erforderlichen Bedingungen und Übergabe der Räumlichkeiten von der persönlichen Haftung aus dem Mietvertrag befreit werden kann, haftet der Mieter selbst gegenüber dem Vermieter in vollem Umfang für alle seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.
Eine ordnungsgemäß ausgehandelte und entworfene Good Guy-Garantie sollte den Interessen aller Beteiligten dienen.
Für Vermieter bietet die Good Guy Guaranty ein Instrument – eine persönliche Verpflichtung des Bürgen -, um einen Mieter zu ermutigen, ein „Good Guy“ zu sein und den Besitz der gemieteten Räumlichkeiten nach der erforderlichen Kündigungsfrist aufzugeben, anstatt im Besitz zu bleiben und die Räumung durch das Justizsystem zu bekämpfen, was ein langer und kostspieliger Prozess sein kann. In der Tat, wenn ein Mieter Konkurs anmeldet, ist es oft vor einem gerichtlichen Räumungsverfahren geschützt, auch wenn der Mieter keine Miete zahlt. Der Hauptvorteil einer Good Guy-Garantie für Vermieter besteht daher darin, einen langwierigen und kostspieligen Rechtsstreit zu vermeiden und die Räumlichkeiten umgehend wieder in einen einwandfreien Zustand zu versetzen, sodass der Vermieter seine Verluste durch Neuvermietung der Räumlichkeiten mildern kann so schnell wie möglich.
Bürgen profitieren auch eindeutig von einer Good Guy-Garantie. Im Gegensatz zu einer vollständigen Zahlungs– und Leistungsgarantie ermöglicht eine Good Guy–Garantie dem Bürgen, der durch die Schließung des Restaurants häufig bereits erhebliche Verluste erlitten hat, seine persönliche Haftung für die Mietverpflichtungen des Mieters für den Rest der Mietdauer zu kündigen, wenn die gemieteten Räumlichkeiten wie erforderlich übergeben werden. Eine solche Beschränkung der persönlichen Haftung des Bürgen ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Restaurant seinen Betrieb vollständig eingestellt hat und die Mietdauer weit darüber hinausgeht.
Obwohl die beiden Seiten einer Good Guy-Garantie – zusätzliche Sicherheit für und Rückgabe des gemieteten Eigentums an den Vermieter und begrenzte persönliche Haftung für den Bürgen – unkompliziert sind, steckt der Teufel im Detail. Die folgenden Punkte sind bei der Verhandlung und Ausarbeitung einer Good Guy-Garantie zu beachten.
Vermieter, die bei einem Mietvertrag häufig erhebliche Vorlaufkosten wie Maklerprovisionen, anfängliche Ausbaukosten und nicht amortisierte Mietkonzessionen tragen, um nur einige zu nennen, sollten ihre Vorlaufkosten durch eine Mindestverriegelungsfrist oder eine lange Kündigungsfrist schützen, bevor der Mieter die Räumlichkeiten abgeben und den Bürgen von der persönlichen Haftung befreien kann. Darüber hinaus sollten Vermieter eine Bestimmung enthalten, wonach der Bürge für die volle monatliche Miete bis zur Übergabe der Räumlichkeiten haftet, auch wenn der Vermieter eine Teilzahlung von einem kämpfenden Mieter akzeptiert. Vermieter sollten auch die Verpflichtungen des Mieters zum Ende der Laufzeit und zur vorzeitigen Übergabe in Bezug auf den Zustand der Räumlichkeiten vollständig klären. „Besen sauber“ befasst sich nicht damit, ob der Mieter verpflichtet ist, Installationen zu entfernen oder das Mietobjekt in den Zustand zu versetzen, in dem es sich befand, als der Vermieter es lieferte.
Mieter und Bürgen hingegen sollten die Good Guy-Garantie in Verbindung mit dem Mietvertrag sorgfältig lesen. Wenn die Good Guy-Garantie eine persönliche Haftung für „zusätzliche Miete“ beinhaltet, Der Bürge könnte für pauschalierte Schäden oder andere Mietverpflichtungen am Haken sein, die bei einem Mieterverzug als „zusätzliche Miete“ monetarisiert werden können. Ebenso sollten Bürgen alle Mietbeschleunigungsklauseln im Mietvertrag sorgfältig lesen, nach denen die Zahlung aller Festmieten fällig und zahlbar werden kann, wenn ein Mieter in Verzug gerät. Wenn ein Mieterverzug eine solche Mietbeschleunigung vor dem Datum der Übergabe auslöst, Der Vermieter könnte argumentieren, dass der Bürge für den Rest der Laufzeit für die volle Miete haftet, ungeachtet der vorzeitigen Übergabe der Räumlichkeiten durch den Mieter. Der Bürge sollte auch angeben, dass seine Miethaftung um den Restbetrag der nicht beantragten Kaution reduziert wird.
Good Guy Garantien sind ein integrales Instrument bei gewerblichen Leasinggeschäften. Es ist wichtig, dass Vermieter, Mieter und Bürgen ihre Vorteile und Grenzen vollständig verstehen und kostspielige Verhandlungs- und Entwurfsfehler vermeiden.
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Wenn Sie Fragen zu den in diesem Artikel behandelten Themen oder zu anderen Fragen zum gewerblichen Leasing haben, wenden Sie sich bitte an Kellen Murphy unter (201) 650-3126 oder [email protected] .
Kellen F. Murphy und John P. McDonough ist Partner bei Murphy Partners LLP, einer auf gewerbliche Immobilienangelegenheiten spezialisierten Boutique-Anwaltskanzlei, mit besonderem Schwerpunkt auf der Vertretung von Restaurants und anderen Gastgewerbeunternehmen bei Mietverhandlungen und anderen Immobilientransaktionen.