trots sin ökande närvaro som en utställning till restaurang leasing i New York och New Jersey, Good Guy Guaranty är en allmänt missförstådd form av hyresgaranti.
denna artikel kommer att diskutera vad en bra garanti är, några vanliga missuppfattningar och de potentiella fördelarna och fallgroparna för hyresvärdar, hyresgäster och garantier.
i nästan alla restauranghyresavtal är hyresgästen under hyresavtalet ett aktiebolag eller annan form av affärsenhet som är utformad för att begränsa företagets ägares personliga ansvar. Följaktligen kräver många hyresvärdar att ägaren av restaurangen personligen garanterar hyresgästens leasingförpliktelser (t.ex. hyresbetalningar), särskilt när hyresgästen är ett nytt företag utan lång ekonomisk historia. En allt vanligare form av garanti kallas en” bra kille ” garanti.
i huvudsak är en bra kille garanti en begränsad personlig garanti där borgensmannen-som vanligtvis äger eller kontrollerar hyresgästen – är fullt ansvarig för betalningen av hyran och eventuellt andra leasingförpliktelser för hyresgästen, endast medan hyresgästen förblir i besittning av de hyrda lokalerna, förutsatt att vissa villkor är uppfyllda. Traditionellt upphör garantens ansvar enligt Good Guy-garantin om: (i) hyresgästen ger hyresvärden med erforderligt förskott skriftligt meddelande (vanligtvis 90 till 180 dagar) från det datum då det kommer att överlämna lokalerna; (ii) hyresgästen överlämnar lokalerna i det skick som krävs enligt hyresavtalet; och (iii) hyresgästen är aktuell på sina hyresförpliktelser fram till dagen för överlämnandet. Om hyresgästen uppfyller dessa (och eventuellt andra) villkor upphör garantigivarens personliga ansvar för hyresgästens leasingförpliktelser från och med överlämnandet.
kritiskt, i motsats till en vanlig missuppfattning, är en bra kille garanti inte en defacto förtida uppsägning alternativ enligt hyresavtalet. Även om garantisten kan befrias från personligt ansvar enligt hyresavtalet när de uppfyller de nödvändiga villkoren och överlämnar lokalerna, förblir hyresgästen själv fullt ansvarig gentemot hyresvärden för alla sina skyldigheter enligt hyresavtalet.
en korrekt förhandlad och utarbetad bra kille garanti bör tjäna alla berörda parters intressen.
för hyresvärdar ger Good Guy Guaranty dem ett verktyg – en personlig skyldighet för garantisten-att uppmuntra en hyresgäst att vara en ”bra kille” och överlämna innehav av de hyrda lokalerna efter den erforderliga uppsägningstiden, snarare än att stanna i besittning och bekämpa vräkning genom rättsväsendet, vilket kan vara en lång och kostsam process. Faktum är att när en hyresgäst ansöker om konkurs skyddas den ofta från en rättslig utvisningsprocess, även om hyresgästen inte betalar hyra. Således är den främsta fördelen för hyresvärdar som ges av en bra kille garanti att undvika en långvarig och kostsam juridisk kamp och omedelbart få lokalerna tillbaka i brome-clean skick, så att hyresvärden kan mildra sina förluster genom att återställa lokalerna så snabbt som möjligt.
garantier drar också klart nytta av en bra kille garanti. Till skillnad från en full betalnings – och prestationsgaranti tillåter en bra kille garantisten borgensmannen – som ofta redan har lidit betydande förluster till följd av stängningen av restaurangen-att säga upp sitt personliga ansvar för hyresgästens leasingförpliktelser för resten av leasingperioden om de hyrda lokalerna överlämnas efter behov. En sådan begränsning av borgensmannens personliga ansvar är särskilt viktig när restaurangen helt har upphört med sin verksamhet och hyrestiden sträcker sig långt utöver denna punkt.
även om de två sidorna till en bra kille garanti-ytterligare säkerhet för och återlämnande av den hyrda propety till hyresvärden, och begränsat personligt ansvar för borgensmannen – är enkla, djävulen är i detaljerna. Följande är punkter att tänka på när man förhandlar och utarbetar en bra kille garanti.
hyresvärdar-som ofta bär betydande initiala kostnader i en leasingtransaktion, såsom mäklarprovisioner, initiala utbyggnadskostnader och obekräftade hyreskoncessioner, för att nämna några – bör skydda sina initiala kostnader genom att inkludera en minsta låsningsperiod eller ett krav på lång varsel innan hyresgästen kan överlämna lokalerna och frigöra garantisten från personligt ansvar. Dessutom bör hyresvärdar innehålla en bestämmelse där garantisten är ansvarig för hela månadshyran fram till överlämnandet av lokalerna även om hyresvärden accepterar delbetalning från en kämpande hyresgäst. Hyresvärdar bör också fullständigt klargöra hyresgästens slut på löptiden och tidiga överlämnande skyldigheter med avseende på lokalernas skick. ”Broom clean” tar inte upp om hyresgästen är skyldig att ta bort installationer eller återställa den hyrda egendomen till det skick den var i när hyresvärden levererade innehav.
hyresgäster och borgensmän, å andra sidan, bör se till att noggrant läsa bra kille garanti i samband med hyresavtalet. Om Good Guy Guaranty inkluderar personligt ansvar för” extra hyra”, kan garantisten vara på kroken för likviderade skador eller andra leasingförpliktelser som kan tjäna pengar som” extra hyra ” vid hyresgästens standard. På samma sätt bör borgensmän noggrant läsa alla hyresaccelerationsklausuler i hyresavtalet, enligt vilka betalning av all fast hyra kan förfalla och betalas vid hyresgästens fallissemang. Om en hyresgäst standard utlöser en sådan hyra acceleration före dagen för överlämnandet, hyresvärden kan hävda att borgensmannen är ansvarig för hela hyran för resten av löptiden, trots hyresgästens tidiga överlämnande av lokalerna. Borgensmannen bör också innehålla språk som dess ansvar för hyra kommer att minskas med saldot på den ej tillämpade depositionen.
bra kille garantier är ett integrerat verktyg i kommersiella leasingtransaktioner. Det är viktigt att hyresvärdar, hyresgäster och borgensmän fullt ut förstår deras fördelar och begränsningar och undviker kostsamma förhandlings-och redaktionella misstag.
författare:
om du har några frågor om de ämnen som behandlas i den här artikeln eller andra frågor relaterade till kommersiell leasing, tveka inte att kontakta Kellen Murphy på (201) 650-3126 eller [email protected].
Kellen F. Murphy och John P. McDonough är partners på Murphy Partners LLP, en butik advokatbyrå som specialiserat sig på kommersiella fastigheter frågor, med ett särskilt fokus på att representera restauranger och andra gästfrihet företag i hyresavtal förhandlingar och andra fastighetstransaktioner.