på trods af sin stigende tilstedeværelse som udstilling til restaurant leasingkontrakter i Ny York og ny Jersey, er Good Guy Guaranty en almindeligt misforstået form for leasinggaranti.
denne artikel vil diskutere, hvad en god garanti er, nogle almindelige misforståelser og de potentielle fordele og faldgruber for udlejere, lejere og garantister.
i næsten alle restaurantlejemål er lejeren under lejemålet et aktieselskab eller anden form for forretningsenhed designet til at begrænse det personlige ansvar for virksomhedens ejer. Derfor kræver mange udlejere, at ejeren af restauranten personligt garanterer lejerens leasingforpligtelser (såsom lejebetalinger), især når lejeren er en ny virksomhed uden en lang økonomisk track record. En stadig mere almindelig form for garanti kaldes en “god fyr” garanti.
i det væsentlige er en god Fyrgaranti en begrænset personlig garanti, hvorved garantisten – som typisk ejer eller kontrollerer lejeren – er fuldt ansvarlig for betaling af lejen og potentielt andre lejeforpligtelser for lejeren, kun mens lejeren forbliver i besiddelse af de lejede lokaler, forudsat at visse betingelser er opfyldt. Traditionelt ophører garantistens ansvar under Good Guy-garantien, hvis: (i) lejeren giver udlejer den krævede forudgående skriftlige meddelelse (typisk 90 til 180 dage) fra den dato, hvor den vil overgive lokalerne; (ii) lejeren overgiver lokalerne i den tilstand, der kræves i henhold til lejekontrakten; og (iii) lejeren er aktuel på sine lejeforpligtelser frem til datoen for overgivelsen. Hvis lejeren opfylder disse (og muligvis andre) betingelser, ophører garantistens personlige ansvar for lejers lejeforpligtelser fra overgivelsesdatoen.
kritisk, i modsætning til en almindelig misforståelse, er en god Fyrgaranti ikke en defacto-mulighed for tidlig opsigelse under lejekontrakten. Selvom garantisten kan frigøres fra personligt ansvar i henhold til lejekontrakten, når de opfylder de krævede betingelser og overgiver lokalerne, forbliver lejeren selv fuldt ansvarlig over for udlejer for alle sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten.
en korrekt forhandlet og udarbejdet god Fyrgaranti bør tjene alle involverede parters interesser.
for udlejere giver Good Guy Guaranty dem et værktøj – en personlig forpligtelse for garantisten – til at tilskynde en lejer til at være en “god fyr” og overgive besiddelse af de lejede lokaler efter den krævede opsigelsesperiode snarere end at forblive i besiddelse og bekæmpe udsættelse gennem retssystemet, hvilket kan være en lang og kostbar proces. Faktisk, når en lejer indgiver konkurs, er den ofte beskyttet mod en retlig udsættelsesproces, selvom lejeren ikke betaler husleje. Dermed, den primære fordel for udlejere, der ydes af en god Fyrgaranti, er at undgå en langvarig og kostbar juridisk kamp, og straks få lokalerne tilbage i brome-ren stand, så udlejer kan afbøde sine tab ved at genetablere lokalerne så hurtigt som muligt.
garantister drager også klart fordel af en god Fyrgaranti. I modsætning til en fuld betalings – og præstationsgaranti tillader en Good Guy – garanti garantisten-som ofte allerede har lidt betydelige tab som følge af lukningen af restauranten-at opsige sit personlige ansvar for lejerens lejeforpligtelser for resten af lejeperioden, hvis de lejede lokaler overgives efter behov. En sådan begrænsning af garantistens personlige ansvar er særlig vigtig, når restauranten er helt ophørt med driften, og lejekontraktens løbetid strækker sig langt ud over dette punkt.
selvom de to sider til en god fyr garanti – yderligere sikkerhed for og returnering af den lejede propety til udlejer og begrænset personligt ansvar for garantisten – er ligetil, er djævelen i detaljerne. Følgende er punkter, du skal overveje, når du forhandler og udarbejder en god Fyrgaranti.
udlejere – der ofte bærer betydelige forhåndsomkostninger i en leasingtransaktion, såsom mæglerprovisioner, indledende udbygningsomkostninger og ubemandede lejekoncessioner, for at nævne nogle få-bør beskytte deres forhåndsomkostninger ved at inkludere en minimumslåsningsperiode eller et krav om lang varsel, før lejeren kan overgive lokalerne og frigive garantisten fra personligt ansvar. Derudover bør udlejere indeholde en bestemmelse, hvorved garantisten er ansvarlig for den fulde månedlige leje op til overgivelsen af lokalerne, selvom udlejer accepterer delvis betaling fra en kæmpende lejer. Udlejere bør også fuldt ud afklare lejerens udløb og tidlige overgivelsesforpligtelser med hensyn til lokalets tilstand. “Broom clean” adresserer ikke, om lejeren er forpligtet til at fjerne installationer eller gendanne den lejede ejendom til den tilstand, den var i, da udlejer leverede besiddelse.
lejere og garantister skal på den anden side sørge for omhyggeligt at læse den gode Fyrgaranti i forbindelse med lejemålet. Hvis Good Guy-garantien inkluderer personligt ansvar for” yderligere leje, “garantisten kunne være på krogen for likviderede skader eller andre leasingforpligtelser, der kan tjene penge som” yderligere leje ” efter en lejers misligholdelse. Tilsvarende bør garantister omhyggeligt læse eventuelle lejeaccelerationsklausuler i lejekontrakten, hvorunder betaling af al fast leje kan forfalder og betales ved lejers misligholdelse. Hvis en lejers misligholdelse udløser en sådan lejeacceleration inden overgivelsesdatoen, kan udlejer hævde, at garantisten er ansvarlig for den fulde leje i resten af løbetiden, uanset lejers tidlige overgivelse af lokalerne. Garantisten bør også omfatte sprog, at dets ansvar for leje vil blive reduceret med resten af det ikke anvendte depositum.
Good Guy garantier er et integreret værktøj i kommercielle leasing transaktioner. Det er vigtigt, at udlejere, lejere og garantister fuldt ud forstår deres fordele og begrænsninger og undgår dyre forhandlings-og udarbejdelsesfejl.
forfattere:
hvis du har spørgsmål om emnerne i denne artikel eller andre spørgsmål relateret til kommerciel leasing, så tøv ikke med at kontakte Kellen Murphy på (201) 650-3126 eller [email protected].
Kellen F. Murphy og John P. McDonough er partnere hos Murphy Partners LLP, et advokatfirma med speciale i erhvervsejendomme, med særlig fokus på at repræsentere restauranter og andre gæstfrihedsvirksomheder i leasingforhandlinger og andre ejendomstransaktioner.