apesar da sua presença crescente como uma exposição a contratos de arrendamento de restaurantes em Nova Iorque e Nova Jersey, a garantia “Good Guy” é uma forma geralmente mal entendida de garantia de arrendamento.
este artigo irá discutir o que é uma boa garantia, alguns equívocos comuns, e os benefícios potenciais e armadilhas para os proprietários, inquilinos e garantes.
em quase todos os arrendamentos de restaurantes, o arrendatário ao abrigo do arrendamento é uma sociedade de Responsabilidade Limitada ou outra forma de entidade empresarial destinada a limitar a responsabilidade pessoal do proprietário da empresa. Consequentemente, muitos proprietários exigem que o proprietário do restaurante garanta pessoalmente as obrigações de arrendamento do inquilino (tais como o pagamento da renda), especialmente quando o inquilino é uma nova empresa sem um longo historial financeiro. Uma forma cada vez mais comum de garantia é referida como uma garantia “boa pessoa”.
Em essência, um Cara Bom de Garantia limitada garantia pessoal pelo qual o fiador – que normalmente possui ou controla o inquilino é totalmente responsável pelo pagamento do aluguel, e potencialmente de outras obrigações de leasing financeiro do inquilino, apenas enquanto o inquilino permanece na posse das instalações arrendadas, desde que certas condições sejam satisfeitas. Tradicionalmente, a garantia do fiador sob a garantia do “bom tipo” termina se:: (i) o arrendatário fornece ao proprietário a notificação prévia por escrito (normalmente de 90 a 180 dias) da data em que cederá as instalações; (ii) o arrendatário rende as instalações nas condições exigidas pelo arrendamento; e (iii) o arrendatário mantém-se em vigor nas suas obrigações de Locação até à data da entrega. Se o arrendatário preencher estas (e eventualmente outras) condições, a garantia pessoal do fiador relativamente às obrigações de arrendamento do arrendatário termina a partir da data de entrega.
criticamente, ao contrário de um equívoco comum, uma garantia de bom tipo não é uma opção de rescisão antecipada defacto sob o contrato de arrendamento. Embora o fiador possa ser exonerado de responsabilidade pessoal ao abrigo do contrato de Locação mediante o cumprimento das condições exigidas e a renúncia às instalações, o próprio locatário permanece totalmente responsável perante o proprietário por todas as suas obrigações ao abrigo do contrato de Locação.Uma garantia de boa pessoa devidamente negociada e redigida deve servir os interesses de todas as partes envolvidas.
Para senhorios, o Cara Bom de Garantia possui uma ferramenta – uma obrigação pessoal sobre o fiador promover um inquilino para ser um “bom rapaz” e entregar a posse de instalações alugadas após o necessário período de aviso prévio, em vez de permanecer na posse e luta de despejo através do sistema judicial, que pode ser um processo demorado e caro. Com efeito, quando um inquilino apresenta um pedido de falência, é frequentemente protegido de um processo judicial de despejo, mesmo que o inquilino não pague a renda. Assim, o principal benefício para os proprietários de terras oferecido por uma boa garantia Guy é evitar uma luta legal lentidão e dispendiosa, e prontamente obter as premissas de volta em boas condições, de modo que o proprietário pode mitigar as suas perdas, rebaixando as premissas o mais rápido possível. Os garantes também beneficiam claramente de uma garantia de bom tipo. Ao contrário de uma garantia de pagamento integral e de desempenho, uma garantia de BOM Tipo permite ao fiador – que já sofreu muitas vezes perdas significativas em resultado do encerramento do restaurante – rescindir a sua responsabilidade pessoal pelas obrigações de arrendamento do locatário pelo saldo do prazo de arrendamento, se as instalações arrendadas forem cedidas conforme necessário. Esta limitação da responsabilidade pessoal do fiador é particularmente importante quando o restaurante tiver cessado completamente as suas actividades e a duração do contrato de arrendamento se estender muito para além desse ponto.
embora os dois lados de uma garantia de BOM Tipo – segurança adicional para e devolução da propriedade arrendada ao proprietário, e responsabilidade pessoal limitada para o fiador – são simples, o diabo está nos detalhes. A seguir, são pontos a considerar ao negociar e redigir uma boa garantia Guy.
Senhorios – que muitas vezes apresentam substanciais custos iniciais de um contrato de locação de transação, tais como comissões de corretagem, compilação inicial custos, e a amortizar alugar concessões, para citar alguns – devem proteger os seus custos iniciais, incluindo um mínimo de bloqueio no período, ou um tempo de exigência de aviso prévio, antes de o inquilino pode desistir do local e liberar o fiador de responsabilidade pessoal. Além disso, os latifundiários devem incluir uma disposição segundo a qual o garante é responsável pela renda mensal integral até à entrega das instalações, mesmo que o proprietário aceite o pagamento parcial de um inquilino em dificuldades. Os latifundiários devem também clarificar plenamente as obrigações de termo do arrendamento e de entrega antecipada no que diz respeito ao estado das instalações. “Limpeza de vassoura” não diz se o inquilino é obrigado a remover as instalações ou restaurar a propriedade arrendada na condição em que estava quando o senhorio entregou a posse.
os inquilinos e garantes, por outro lado, devem certificar-se de ler cuidadosamente a garantia do Bom Rapaz em conjunto com o arrendamento. Se o Good Guy Guaranty inclui responsabilidade pessoal para “aluguel adicional”, o fiador pode estar no gancho para danos liquidados ou outras obrigações de Locação que podem ser monetizados como” aluguel adicional ” em caso de incumprimento do inquilino. Da mesma forma, os garantes devem ler cuidadosamente quaisquer cláusulas de aceleração da renda no contrato de Locação, nos termos das quais o pagamento de todas as rendas fixas pode tornar-se exigível e pagável em caso de incumprimento do inquilino. Se um inquilino não pagar a renda antes da data de entrega, o proprietário poderia alegar que o fiador é responsável pela renda integral pelo resto do prazo, apesar da renúncia antecipada do inquilino às instalações. O garante também deve incluir a linguagem de que a sua responsabilidade pelo aluguer será reduzida pelo saldo do depósito de garantia não aplicado. As garantias de boa pessoa são uma ferramenta integral nas operações de locação comercial. É vital que os proprietários, inquilinos e garantes compreendam plenamente os seus benefícios e limitações, e evitem erros de negociação e elaboração dispendiosos.
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Kellen F. Murphy e John P. McDonough são parceiros na Murphy Partners LLP, uma firma de advocacia boutique especializada em assuntos imobiliários comerciais, com um foco particular em representar restaurantes e outras empresas de hospitalidade em negociações de locação e outras transações imobiliárias.