A pesar de su creciente presencia como una exhibición de arrendamientos de restaurantes en Nueva York y Nueva Jersey, la garantía de «Good Guy» es una forma comúnmente mal entendida de garantía de arrendamiento.
Este artículo discutirá qué es una Buena Garantía, algunos conceptos erróneos comunes y los posibles beneficios y trampas para los propietarios, inquilinos y garantes.
En casi todos los arrendamientos de restaurantes, el inquilino bajo el arrendamiento es una compañía de responsabilidad limitada u otra forma de entidad comercial diseñada para limitar la responsabilidad personal del propietario de la compañía. En consecuencia, muchos propietarios requieren que el propietario del restaurante garantice personalmente las obligaciones de arrendamiento del inquilino (como los pagos de alquiler), particularmente cuando el inquilino es un negocio nuevo sin un largo historial financiero. Una forma de garantía cada vez más común se conoce como garantía de «buen tipo».
En esencia, una Garantía de Buen Arrendatario es una garantía personal limitada por la que el garante, que normalmente es propietario o controla al arrendatario, es plenamente responsable del pago del alquiler y, potencialmente, de otras obligaciones de arrendamiento del arrendatario, solo mientras el arrendatario permanezca en posesión de los locales arrendados, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Tradicionalmente, la responsabilidad del garante en virtud de la Garantía Good Guy termina si: (i) el arrendatario proporciona al arrendador el aviso previo por escrito requerido (generalmente de 90 a 180 días) de la fecha en que entregará el local; (ii) el arrendatario entrega el local en las condiciones requeridas por el contrato de arrendamiento; y (iii) el arrendatario está al día en sus obligaciones de arrendamiento hasta la fecha de entrega. Si el inquilino cumple estas (y posiblemente otras) condiciones, la responsabilidad personal del garante por las obligaciones de arrendamiento del inquilino termina a partir de la fecha de entrega.
Críticamente, contrariamente a una idea errónea común, la Garantía de un Buen Hombre no es una opción de terminación anticipada de facto bajo el contrato de arrendamiento. Aunque el garante puede quedar exento de responsabilidad personal en virtud del contrato de arrendamiento una vez que cumpla las condiciones requeridas y entregue el local, el propio inquilino sigue siendo plenamente responsable ante el propietario de todas sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento.
Una Garantía de Buen Tipo debidamente negociada y redactada debe servir a los intereses de todas las partes involucradas.
Para los propietarios, la Garantía Good Guy les proporciona una herramienta-una obligación personal del garante-para alentar a un inquilino a ser un «buen tipo» y entregar la posesión de los locales arrendados después del período de aviso requerido, en lugar de permanecer en posesión y luchar contra el desalojo a través del sistema judicial, lo que puede ser un proceso largo y costoso. De hecho, cuando un inquilino se declara en bancarrota, a menudo está protegido de un proceso de desalojo judicial, incluso si el inquilino no paga el alquiler. Por lo tanto, el principal beneficio para los propietarios que ofrece la Garantía de un Buen Hombre es evitar una pelea legal larga y costosa, y recuperar rápidamente las instalaciones en condiciones limpias, para que el propietario pueda mitigar sus pérdidas al volver a colocar las instalaciones lo más rápido posible.
Los garantes también se benefician claramente de una Garantía de Buen Tipo. A diferencia de una garantía de pago completo y cumplimiento, una Garantía de Buen Tipo permite al garante, que a menudo ya ha sufrido pérdidas significativas como resultado del cierre del restaurante, rescindir su responsabilidad personal por las obligaciones de arrendamiento del inquilino por el resto del plazo del arrendamiento si el local arrendado se entrega según sea necesario. Dicha limitación de la responsabilidad personal del garante es particularmente importante cuando el restaurante ha cesado totalmente sus operaciones y el plazo del contrato de arrendamiento se extiende mucho más allá de dicho punto.
Aunque las dos partes de la Garantía de un Buen Tipo-seguridad adicional y devolución de la propiedad arrendada al propietario, y responsabilidad personal limitada para el garante – son sencillas, el diablo está en los detalles. Los siguientes son puntos a considerar al negociar y redactar una Garantía de Buen Tipo.
Los propietarios-que a menudo soportan costos iniciales sustanciales en una transacción de arrendamiento, como comisiones de corretaje, costos iniciales de construcción y concesiones de alquiler sin amortizar, por nombrar algunos – deben proteger sus costos iniciales incluyendo un período mínimo de retención, o un requisito de aviso previo prolongado, antes de que el inquilino pueda entregar el local y liberar al garante de su responsabilidad personal. Además, los propietarios deben incluir una disposición en virtud de la cual el garante es responsable del alquiler mensual completo hasta la entrega del local, incluso si el propietario acepta el pago parcial de un inquilino en dificultades. Los propietarios también deben aclarar completamente las obligaciones de entrega anticipada y de fin de plazo del inquilino con respecto al estado de los locales. «Limpieza de escoba» no indica si se requiere que el inquilino retire las instalaciones o restaure la propiedad arrendada a la condición en que estaba cuando el propietario entregó la posesión.
Los inquilinos y los garantes, por otro lado, deben asegurarse de leer cuidadosamente la Garantía de Good Guy junto con el contrato de arrendamiento. Si la Garantía de Good Guy incluye la responsabilidad personal por «alquiler adicional», el garante podría estar en el garante por daños y perjuicios u otras obligaciones de arrendamiento que se pueden monetizar como «alquiler adicional» en caso de incumplimiento del inquilino. Del mismo modo, los garantes deben leer cuidadosamente cualquier cláusula de aceleración de alquiler en el contrato de arrendamiento, en virtud de la cual el pago de todo el alquiler fijo puede ser debido y pagadero en caso de incumplimiento del inquilino. Si un inquilino impago desencadena dicha aceleración del alquiler antes de la fecha de entrega, el propietario podría argumentar que el garante es responsable del alquiler completo por el resto del plazo, a pesar de la entrega anticipada del local por parte del inquilino. El garante también debe indicar que su responsabilidad por el alquiler se reducirá en el saldo del depósito de garantía no aplicado.
Las garantías Good Guy son una herramienta integral en las transacciones de arrendamiento comercial. Es vital que los propietarios, inquilinos y garantes comprendan completamente sus beneficios y limitaciones, y eviten costosos errores de negociación y redacción.
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Si tiene alguna pregunta sobre los temas tratados en este artículo, o cualquier otra pregunta relacionada con el arrendamiento comercial, no dude en ponerse en contacto con Kellen Murphy al (201) 650-3126 o [email protected].
Kellen F. Murphy and John P. McDonough es socio de Murphy Partners LLP, una firma de abogados boutique especializada en asuntos de bienes raíces comerciales, con un enfoque particular en la representación de restaurantes y otras empresas de hostelería en negociaciones de arrendamiento y otras transacciones de bienes raíces.