Julio 27, 2019
Las reglas de préstamos de la FHA tienen requisitos especiales para las transacciones de préstamos hipotecarios que pueden denominarse «identidad de interés». ¿Qué significa ese término y a quién afecta?
HUD 4000.1, el libro de reglas del programa de Préstamos para Vivienda Unifamiliar de la FHA, describe las transacciones de identidad de intereses como la venta de una casa » entre partes con una Relación Comercial existente o entre Miembros de la Familia.»
La palabra «interés» en este contexto se refiere al interés que tendría un vendedor en ofrecer una propiedad para la venta al comprador donde el comprador y el vendedor tienen algún tipo de relación existente, como inquilino/propietario, asociaciones comerciales, relación empleador/empleado, familia, etc.
Estas transacciones no se niegan o impiden automáticamente por las reglas de préstamos de la FHA, pero tales circunstancias requieren que el prestamista solicite un pago inicial más alto. HUD 4000.1 instruye al prestamista:
» El porcentaje máximo de LTV para transacciones de Identidad de Interés en Residencias Principales está restringido al 85 por ciento. El porcentaje máximo de LTV para una transacción en la que existe una relación inquilino-propietario en el momento de la ejecución del contrato está restringido al 85 por ciento.»
Hay excepciones a las reglas de identidad de interés.
Según HUD 4000.1, el 85% de LTV no se aplica a las transacciones en las que el prestatario está comprando «la Residencia Principal de otro Miembro de la Familia»…o una Propiedad propiedad de otro Miembro de la Familia en la que el Prestatario haya sido inquilino durante al menos seis meses inmediatamente anteriores al contrato de venta. Se requiere un contrato de arrendamiento u otra evidencia por escrito para verificar la ocupación.»
¿Y qué pasa con las excepciones para las reglas de identidad de interés en otros casos? En circunstancias limitadas, las excepciones para las relaciones entre propietario e inquilino pueden ser posibles si se cumplen las circunstancias que califican:
» La restricción del 85 por ciento de LTV puede ser excedida si el inquilino actual compra la Propiedad donde el inquilino ha alquilado la Propiedad durante al menos seis meses inmediatamente anteriores al contrato de venta. Se requiere un contrato de arrendamiento u otra evidencia por escrito para verificar la ocupación.»
En los casos en que el inquilino quiera comprar al propietario, puede requerir un tiempo de planificación adicional para cumplir con el requisito de la FHA mencionado anteriormente. Los prestatarios que saben que la regla de los seis meses los afectará no solo deben planear cumplir con ese requisito de tiempo antes de solicitar el préstamo, sino también tener lista la documentación requerida: el prestamista definitivamente requerirá el arrendamiento o contrato por escrito.
También se pueden aplicar estándares adicionales de prestamistas, leyes estatales u otros requisitos. Es por eso que es una buena idea investigar estas transacciones con anticipación para ver si hay otras necesidades de tiempo o papeleo que deben cumplirse además de lo mencionado anteriormente.
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